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请问大家:如果房子出现了问题,建筑商草草了事,敷衍大家,我们业主应该找什么单位去处理这样的问题呢?
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2009-1-30 06:28:38
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因我邻居家小区房屋里的墙用手碰沙子沙沙掉,房子的墙也斜了,应该找什么单位来检查问题呢?该怎么办呢?怎么去维护我们业主的权义呢?
首先可以确定,目前普遍使用的“物业管理公司”是个误导性的概念。有些商业性楼宇的所有权归某家公司所有,租赁给客户使用,该公司所成立的管理、服务这些单元的公司,当然是“物业管理公司”。 但是,目前绝大多数小区的产权明确归业主,单元房屋的产权更是各位业主单独所有,公摊部分属业主共有,因而,所谓的“物业管理公司”是不准确的称呼。正确的称呼是“物业服务公司”,它们是应业主之聘,向业主提供服务的,而不是管理小区内的物业的,更不是管理业主的。孔子早就说,“必也正名乎”。错误的称呼会给当事者和外界以错误的暗示,物业管理公司的称呼可能真的会诱惑这些公司产生管理的欲望。 物业公司之所以产生“管理”的想法,与城市的土地与房屋供应模式有直接渊源。在业主入住之前,开发商就已指定了物业公司。这种制度设计是有其合理性的。但也带来了一个“副作用”,服务对象的先天缺席,使得物业公司拥有了某种事实上的管理权力(因此,已有人提出,让购房业主在未入住之前就介入小区的管理中)。 确实,拥有管理权的,应当是自治的业主委员会,它理应享有管理小区公共事务的必要权利与权力。原因在于,业主尽管对套内空间拥有绝对权利,但小区内也有大量共有财产,在管理、处分这些财产时,原则上需要全体业主一致同意。不过,在任何公共事务中,这种一致同意都很难做到,全体民众共同管理的成本也过于高昂。 现实的政治民主多体现为代议制,可取的物业管理模式同样也应是代议制,业主委员会就是全体业主的代议机构。业主委员会与业主大会的关系,也如同代议机构与选民的关系,一个能有效代表业主权利与利益的业主委员会,应当享有充分的权利和必要的权力。 业主委员会首先应当具有独立的法人地位。包括美丽园诉物业公司案件在内,各地的司法审判实践对业主委员会的诉讼主体资格给予了认可。现在所需要的,是将这一点通过立法予以明确。 而这将从根本上改变业主与物业公司的关系。目前小区内共有财产名义上属全体业主所有,但全体业主如果不能依法选出代议机构,实际上无法行使权利。结果,很多物业公司反客为主,成了这些财产的实际支配者。业主们要想恢复自己的财产权,惟一的办法就是组织一个具有充分权能的业主委员会,让它有能力承担起代表、维护、增进业主公共利益的责任。业委会要成为小区的共有财产的代表者,它有权管理物业维修基金、服务费节余,有权安排小区内某些可赢利的财产的经营活动。 当然,也包括聘请物业服务公司。面对一个有实权的业委会,物业服务公司不大可能肆意而为。 现在的问题是,有一些业主还没有形成正确的自治观念,他们宁可接受物业公司管理,也不愿看到邻居代表自己的权利和利益。业主的自治精神确实不是一夜之间可以养成的,人们惟有正确理解了自己的利益,及个人利益与自治体的公共利益之间的关系,才会信任自治体的多数选举产生的代表。 当然,信任并不等于盲从,充分而有效的监督机制是授予业委会足够权能的制度前提。不过,处于小区自治发育的目前阶段,最重要的还是让业委会真正地拥有其地位、权利和权力,这是理顺业主、业委会、物业公司关系、保障业主权利和利益的关键所在。
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