通过中介购买集体产权改个人产权二手房?

显示全部楼层 · 2009-1-30 06:28:38

是中介推荐我的，房产证说要明年年初才能办出来。但是因为业主急需用钱，所以如果购买，需要马上签订合同并且先付70％的款。当然房主也给了一个比较优惠的价格。关于转产权的事，中介说他们已经去查过了，的确房管正在办理产权更换的事。我对这个房子比较满意，但总觉得可能有风险。一个是这个中介只是一个小公司，另外需要先付那么多的钱，会不会后面业主反悔了，房子也没有，钱也拿不回来。但另外一面，这个房主现在给出的价格的确比较诱人。想知道如果我要买，需要作些哪些来尽量减低风险呢？是把先付的这笔钱都作为定金呢？还是合同里写进严厉的违约条件，如果房产证没有办下来，也需要对方赔违约金？有人还建议另外弄一份借款合同，上面写上房产作为抵押，如果到时候购买合同未生效，对方要不还钱，要不给我房子？但我不知道房主肯不肯写这么个东西。想听听大家的意见，谢谢。
两年内的二手房买卖要交营业税，这道“金牌令箭”在市场的作用下正在发挥威力。6月房产新政实施后，契税、营业税、个人所得税、土地增值税等成了房屋买卖双方绕不过的坎儿。当交易的利润被越来越打薄时，出于本能，各种避税高招也随着新政的出台悄然诞生了。为吸引客户中介玩起避税游戏沉重的税赋使很多卖房人和买房人望而却步，多家中介公司均表示，6月份的经营情况还不及三四月时的一半。一家中介公司甚至表示：“我们这已经10天没来一个买主了。” 一位房产经纪人诉苦：“现在生意实在不好做。把卖房人的税赋加到房价里，房价太高买方不愿买；而让卖房人负担这笔税，卖方无利可图又不愿卖。”面对这样的两难境地，房产中介们开始打起了“合理避税”的主意。记者以一位卖房人的身份暗访了几家房产中介公司，发现他们避税的高招还真不少。对于各式各样的避税手段，房产专家提醒交易双方特别是买房者，要慎之又慎，谨防法律风险。手段一以公证避税 “可以先通过合同或公证的形式进行买卖，但先不到房地产交易中心办理交易登记，待房产所有权满两年后，再办理过户手续，仅花少量的公证费，就可避免缴纳房产交易价格5％的营业税和相关城市建设税及教育附加费。”近日，市民林小姐看上了一套两年内二手房，卖主理所当然地这样对她说。买房先帮交营业税，而中介商却称完全可以不用交税，先将买卖合同公证后，等挨过两年再正式过户，营业税就省了。据了解，目前这种避税方法是运用最广的。风险：公证效力受质疑。房产中介专家表示，这种方法表面上看是合理避税，通过公证似乎也有了法律保护，但由于要等两年后再正式过户，其间买卖双方产生纠纷的可能性极大。只公证不过户对买房人来说存在巨大风险，因为在我国的房地产法律、法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，而购房合同属于次要证据。两年内房产证仍属卖方，买主可能吃大亏。一旦卖房人将房屋抵押或者转售，买方人的利益将无法保证。另外，公证机构应该根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证，如果双方发生纠纷走诉讼程序，其公证效力也将受到质疑。手段二以租待售避税 “你的房子虽然是2001年买的，但缴税是按照房产证的时间计算，所以你的房产证办下来也要缴纳营业税和个人所得税。如果卖房不是很着急的话，可以先租出去，以租待售，这样等到房产证2年期满就不用缴营业税了。” 由于次新二手房卖主对营业税的转嫁，一些买主则向中介表示，并不想承担这笔费用。对此，一些中介机构出了点子，买方可以先以租客的身份入住，并按期付房租，等两年期限一过，买卖双方再行房产过户，买方将扣除房租后的余房款付给房主，也避了税。风险提醒：房价变化一方吃亏。目前以租待售是2年期内售房者最普遍采用的避税方式，虽然这可以充分利用售房者的房屋资源，避免空置损失，但一旦房价在租期大涨，房主因此毁约不再出售房屋，租了几个月的买主的利益将受到损失，反之亦然。房产专家表示，这种形式与第一种手段一样，买卖关系在法律上不受保护，即使两者在此期间没有出现任何问题，卖房者也可能出于届时不能提价的考虑使买卖流产。手段三买房人存留房产证避税这种手法大致方法与第一种类似，即通过买卖双方公证买卖合同，并约定两年期满后再行过户后，买方为防止卖主两年期间出现不诚信问题，双方约定在买方付与卖方一定金额的房款后，将房产证留于买房人或第三方公证人保存。风险：这种方法虽然看似解决了第一种手段所不能解决的房产证问题，并在一定程度上避免了纠纷出现后的不诚信情况，但由于没有正式过户，卖方完全可以向有关部门申请房产证遗失的补发，且一个月内就可办好。届时，买主就算有房产证也难以站住脚。手段四把交易价格“做低” “虽然营业税和个人所得税现在逃不掉，但我们可以把合同上的交易价格做低一些，这样缴税的税基就小，纳税额也会减少。当然，价格也不能太低，否则地税局会找麻烦，一般是稍高于建委公布的各类级别土地上普通住宅平均交易价格。比如你的房子按照规定平均交易价格应该是4000元／平方米，买卖合同上就可以定价4100元／平方米，而实际上你可以卖到5000元／平方米。” 风险：对买房人再次交易不利。高价买卖低价报税属于虚假交易，虽然买卖双方都可以从中占点小便宜，但一旦买房人再次将房子转让时，将面临着两个问题：一是由于买入价低，房屋出售时估值也会相应降低；二是由于买入价低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴。手段五找物业改底单 “你可以找物业公司的人，直接把卖房合同的底单改掉，在房产证上直接写买主的名字，这样就可以不用缴营业税和个人所得税了。” 风险：合同效力将失去。改了底单就等于改了原来的购房合同，重新签了一个新合同。原来合同的有效性将失去，而新合同也成了瑕疵合同，一旦发生纠纷，买卖双方都将面临权益无法保证的问题。手段六以赠与避税有的两年内二手房买卖双方认为，既然买卖需要交纳营业税，那么双方就以赠与的方式避税，双方只要公证了赠与关系，房产也过了户，还不用交营业税，岂不是皆大欢喜。对此，中介专家则表示，其实赠与并不能免交营业税，为了彻底避免炒房行为，赠与的两年内二手房一样需交5．5％的营业税，该交的还是得交。营业税难以转嫁的成本本想趁房产新政二手房降价时捡便宜的林女士最近犯了难，在一连看了好几套房源后，不仅没见着降价的次新房，卖主还告诉她，要买房先要帮其交营业税。这笔本来应该由卖家来承担的营业税，在交易中变相地转嫁到买方，从而变相提升次新二手房价，而这绝不是个例。房产新政正式实施后，我市二手房交易逐渐进入了僵持期。由于已经过了“六一”大限，许多两年内次新房卖主也不急于出售，除部分已由卖转租的房源外，一些继续售卖的房主开始打电话给中介，要向买主明确告知营业税由买方付，不然房屋宁可不售。据介绍，由于这部分房主转嫁营业税，这些两年内次新房的价格已开始提升，一套原价20万元的房屋在转嫁了营业税后涨了1万元，大部分房屋在算上营业税后价格则提升了1万至2万元不等。据中介们介绍，八成以上的两年内次新房在最近提了价，有的房主即使不是全额将营业税转嫁给买主提房价，也要求按比例分摊。可买家也不像以往那样爽气了。一来房价本来就挺高的，额外的成本自然不爽气；二来现在的市场行情下，没有了追涨的急迫心理，多了几分观望的犹豫，更加心不甘情不愿。于是，这笔新增加的成本该转嫁给谁，成了交易中的一大难题。无良中介钻空操作无房产证住宅二手交易，专业人士称风险极大，劝喻市民勿试
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