某置业公司买了一处老宾馆,然后分成若干小房分别卖出,问这类的房能买吗?要注意事项?

显示全部楼层 · 2009-1-30 06:28:38

禁分割：商铺化零为整激荡市场发展
一、规定出台背景
商铺市场历来有“小面积大价格”之说。由于小面积商铺具有投资少、经营方式灵活等优点，因此在同等条件下，小面积商铺的单位价格往往要高于大面积商铺，因此使得小面积商铺成为商铺市场上的紧俏货。
故而，常有开发商擅自改变已批准的设计，将商场、办公楼分割为较小单位进行销售的状况。一些房产商将数千至上万平方米的商业房产分割为数百个单位，将这些面积从几十至数百平方米的小单位转卖给中小投资者，有的中小投资者又将这些小单位再分割为更小的单位转让。擅自分割商业房产，提供了人为炒作的可能，一些闹市区甚至出现了2－3平方米的迷你商铺。在多次分割转让后，商业房产的价格也因此虚高了近20－50%。
目前这类分割式销售的商铺，在销售过程中不少采用“划线为界”的方式。开发销售商在地坪上按特定面积划好区块，再分别按不同的需求销售给中小投资者。这种实体分割成“店中店”的方法看似灵活，实际上形成了经营中的漏洞。主要表现为，中小投资者缺乏该方面的经验，一旦发生权责纠纷、商业欺诈，因为权属不统一的关系，处理起来十分困难。二、禁分割规定出台
针对房地产市场上的出现上述问题，2004年2月2日，上海市房地资源局和市建委联合发出了《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》，对商场、办公楼分割转让的规范化运作作出了明确规定，以期降低交易过程中和交易后的风险，防止个别经营者以不正当手段进行商业欺诈，保护市场参与者（包括消费者、投资者、经营者）的合法权益。《通知》主要内容：
一、可以销售的房地产应当是在市房地资源局统一建立的房地产登记册中有明确部位、建筑面积等房屋物理状况记载的权属单元。房地产权利人不得对房地产登记册中记载为一个权属单元的房地产擅自分割转让。　　二、房地产登记册中记载为一个权属单元的房地产需要分割转让的，分割后构成的销售单元应当具备房屋的基本特征，即销售单元在物理形态上应当构成独立、封闭的空间，不符合房屋基本特征的，如仅在地坪线上划线示意分割的权属单元，不得销售。　　三、房产登记册上记载为一个权属单元的商场、办公楼进行实体分割的，房地产权利人原则上不得变动房屋主体承重结构；确需变动主体承重结构的，应当按照新建工程的有关要求，向建设、规划等管理部门办理报批手续。　　四、建设、消防、卫生以及商业等管理部门批准进行实体分割的，房地产权利人方可以对商场等进行实体分割；分割后，还应向房地产管理部门办理变更登记手续后方可销售。
五、商场等房地产分割销售后的物业管理应执行国家和本市物业管理的规定。《通知》明确否定了上述“划线为界”式分割权属单元的做法，要求不得对房地产登记册中记载为一个权属单元的房地产擅自分割转让。需要进行分割转让的，必须在获得相关管理部门批准的条件下进行“实体分割”，并变更登记手续后方可销售。三、文件解读：利于市场健康发展
从消费者的角度来看：《通知》正是基于在商铺交易中小业主权益所处的被动状况而出台。由于小业主在资金和相关知识上都处于弱势地位，这种权属不清的交易一旦发生纠纷，就很难保障自己的合法权益。《通知》有利于规范商铺销售中权属不清的情况。从更深的层次来说，《通知》的出台划分了小业主的经营行为和投资行为，如中小投资者今后欲进行投资，可尝试购买商业房产信托产品，如欲进行经营，可选择租赁商铺，进行商业经营。
从开发商的角度来看：《通知》将对商铺及办公楼开发商提出更高的要求，开发资金回笼周期延长将进一步考验开发商的资金实力。对商铺及办公楼的开发和销售方式都应做出相应的变化。从长远角度来看，《通知》出台有利于市场的健康发展。但是，应当予以开发商一定的缓冲时间和改变建筑形态设计的机会，以便进行调整。
华东师范大学商学院副教授王学英认为，从这个政策的影响来看，以后中小投资者直接投资商铺的可能性会少一些，投资商铺的总价将会有所提高。不过，投资商铺不是越小越好，小商铺其实也存在着许多问题。这个规定会给商铺的营销等带来一些新的变化，这当然首先是对发展商提出了一定要求，也就是在开发时商业上就要有准确的定位。有关人士指出，《通知》的出台并不是说商场、办公楼不可以分割转让，而是指其分割转让必须规范化，从而达到保障消费者、投资者合法权益的目的。四、《通知》引发的市场影响
《通知》出台的初衷是：激发商铺市场活力的同时，保护投资者的权益，更好地规范市场以便健康发展。影响一：铺价“软着陆”
自2000年以来，对一些商业房产进行分割式销售，已成为一些房地产商赢利的“模式”。一些房产商将数千至上万平方米的商业房产分割为数百个单位，将这些面积从几十至数百平方米的小单位转卖给中小投资者，有的中小投资者又将这些小单位再分割为更小的单位转让。擅自分割商业房产，提供了人为炒作的可能，一些闹市区甚至出现了2－3平方米的迷你商铺。在多次分割转让后，商业房产的价格也因此虚高了近20－50%。
商业楼宇不得擅自分割转让规定出台，使商铺销售中颇受欢迎的“整铺零售”潮退，商业楼宇的投资门槛进一步抬高，有利于目前偏高的铺价“软着陆”。
随着商铺投资热潮不断高涨，本市曾出现过一些大面积商铺割成小摊位转让的情况。一些专事商铺营销者，在向发展商交付一定定金后，便将大商铺切割成碎铺，向社会销售。这些商铺大多数位于极佳地段，如以数百平方米的面积出售，涉及的资金额将超过千万元，故而寻找买家的难度较高。经营者将其割零到几十平方米甚至更小，使得单笔交易价格只有百万元不到，引来大量投资散户。营销者由此融得大量资金，再返还给发展商，从而获得佣金。专家指出，这种拆零出售，一些是在房地产登记册中记载为一个权属单元的房产擅自进行“二次加工”，在地坪上划线用隔板确定商铺之间的楚河汉界，这样的零铺在今后是一定不能销售的。如果是对空间结构进行实体分割，变动承重结构，需向相关部门报批并获准后才可转让。　　商铺营销专家姜新国认为，商业楼宇割零转让的叫停，客观上有利于目前偏高的铺价“软着陆”。他分析，在商铺营销领域，一直有“大面积小价钱、小面积大价钱”之说。对一些好地段、好格局的商铺而言，一铺百人求。因此，面积分割得小一些，即使单价提高一些，总价也显示不出太大变化，往往能随即一卖而空。这已成为不少商铺营销者获得更多融资的技术手段。但无论整铺面积切得多小、建筑的物理形态如何转变，这些都是技术性手段，没有改变整体空间单一产权的实质。因此，对商业楼宇销售时分割转让条件明确一个说法，可预防售价随面积变化而隐性上涨，使商业楼宇价格更真实、理性。此外，也有专家提出，新政策出台后，原计划分割转让的大商铺可能会转而面向租赁市场，致使商铺租金及首期收租比例短期内可能出现较大幅度提高。影响二：街铺趋热价格上浮
《通知》出台后受到了投资者的广泛关注。作为专业从事商铺买卖租赁业务的中介企业，上房商铺公司总经理项敏认为，此次由市房地资源局与市建委联合发出的《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》，将有助于规范商铺投资市场，有力地遏制商铺投资过程中的不规范操作行为，从而有利于市场的良性循环。特别是对于中小投资者而言，《通知》的出台将有助于保护商铺投资者的合法权益，从长远来看，将促进商铺市场的健康发展。　　对于大家关注的商铺投资何去何从的问题，项总认为：商铺的面积并非越小越好，商铺投资应选择300—500平方米的社区沿街商铺为佳。社区沿街商铺大多不用分割出售，本身符合国家的各项有关规定；而适中的面积，有利于社区商业如连锁便利、服务业的灵活布局分隔，更受到经营者的欢迎。　　项总提醒广大投资者，随着商业房地产市场越来越规范，投资者要想获得投资的成功将越来越需要专业化的知识和服务。从市场变化的角度来看：由于对房产的分割式销售做出限制，因此在今后一段时间中，可能对商业房产的价格造成一定的影响。此外，一次性买断式销售将大大减少，而租赁式交易将有较大幅度增加，街铺的价格将会向上浮动。而300—500平方米的社区商铺，在今年市场上很可能成为一匹“黑马”。影响三：催生新的投资方式
2月2日，上海市房地局规定房地产权利人无权对房地产登记册中记载为一个权属单位的房地产擅自分割转让。这意味着，占到上海商铺销售1／3市场份额的大商场分割铺位开始只租不卖，在回笼资金的巨大压力下，业主以及开发商面前有两条路：其一，提高租赁价格、增加一次性收取租金的比例，或者增加押金；其二，通过其它方式如房产信托方式来解决资金问题。姜新国，上海在行置业投资咨询有限公司的高级咨询顾问。自2月2日以来，他接到了业内不少商铺业主关于信托的咨询，他预计，沪上首个商铺租赁信托很可能会在今年上市。与此同时，上海爱建信托企划部的有关人士也透露，他们正在密切关注上海商铺信托产品的开发，商铺信托产品开发的时机渐成熟。
禁令出台的同时，为商业楼宇的信托产品问世创造了健康的环境。据透露，涉及商场等房地产以信托方式进行销售的规定已在酝酿中。本市房地产行政主管部门，正进一步抓紧研究商场等房地产以信托等方式进行销售的规定，以满足房地产市场，特别是中小投资者的投资需求。而对于市场上出现的各种形式分割销售的房地产，消费者应当在购买时仔细考量其销售行为的合法性，规避可能出现的交易风险。
商铺投资是一种稳健的投资盈利模式，在投资者做出合适的选择之后，以租金的开工参与相关市场的利润分配，可以长时间稳定地取得自身增值和租金提升的双重收益。由于商铺投资的后期维护成本低，收益稳定，投资风险小，增值性强，是一个公认的优良投资品种，受到市场广泛的青睐。
但在今天，商铺销售方式和投资盈利模式开始了异化，出现了一些类似商铺投资或借着商铺这个平台而进行的非商铺投资的盈利模式，如“商铺信托”、“返租回报”、“期权转让”、“商业介入”等等，这些都需要投资者进行理性思考，慎重对待。
在产权合法性、投资回报都没有保证的前提下，需要注意的事项是： 1，转让主体（即权属人）的合法性； 2，转让客体（即商铺产权）的合法性； 3，转让合约的附加内容（包括投资回报承诺、物业管理等方面）。
此外，需要注意的是：这个规定是上海出台的，外省市的商铺仍有可能采用分割方式在沪销售，它们更可能会以一种“返租”的面貌出现。对此，投资者一定要明察秋毫，能否落实产权还是关键。
有言论说《通知》实际上在一定程度上抬高了投资门槛。目前，政府正在积极研究降低投资门槛的方式，以便更好地促进商铺投资、规范市场良性发展。产权商铺酒店风行全国售后包租：馅饼还是陷阱？　“3年包租，租金回报21%，一次性全部返还，3年投资回报80%以上”，上海恒升半岛国际中心楼书上的承诺颇具吸引力。因此，一经推出就出现热销局面。然而其承诺的21%的租金回报能否实现尚需观望。据闻，北京一度热销的产权式酒店快乐无穷大，最近因为承诺的租金不到位，已经激怒了小业主们。　　当前，这一曾经被政府管理部门禁止过的经营手段大有死灰复燃之势，不能不引起我们的关注。　　售后包租有理无理？　　售后包租被称为投资者量身定做的投资形式，上世纪六七十年代开始出现在美国，后流行日本、中国香港，为两地楼市泡沫做出了“卓越贡献”。在中国，首度兴盛于90年代中后期的海南，时值房地产泡沫破灭之前，出现大量售后包租现象。　　这一现象流传到上海是2002年年中以后的事情。　　承诺售后包租的，有产权式酒店，产权式公寓和商铺。比如骏豪国际花园，每平方米售价高达25000元，一年包租，租金为8%。作为均瑶集团进入上海的重要地产项目———均瑶国际广场则是一个售后包租的写字楼项目，包租三年，租金每年8%。还有大股东为了套现，稀释自己的股份，将一部分股份拿来拍卖，比如位于南京西路的南证大厦，1998年开始出租，出租状况良好，今年突然将部分楼面的产权，拿出来分割成小块转让，但是出租还是由开发商统一包租。　　据业内人士粗略统计，上海大约共有近20家楼盘采用这种行销方式。除了以上提及的，主要的还有中远行家，万源经典，精英会，大众河滨，金桥凤凰酒店式公寓等，这些都是在短短的一年左右的时间内出现的。　　售后包租对各方的好处是明显的，对开发商来说，能够很快的高价销售出去，让资金快速回笼，获得收益；对银行来说，40%～50%的首付，相对一般住宅项目而言，按揭比例并不高，10年还清，期限并不长，如果对投资者，10年包租，风险就更小，因为几乎没有人会在包租期间就还不起按揭。对投资者来说，能够有稳定的租金收入，高房价也无所谓，高房价意味着更高的房租，在成都甚至出现了只要一次首付，按揭都不用自己还同时还有租金回报的现象。这就是售后包租日益趋火的根源所在。　　但是，据建设部2001年6月1日起施行《商品房销售管理办法》，明确规定：房地产开发企业不得采取售后包租的方式销售未竣工的商品房。其出台的初衷就是为了防范楼市泡沫，以防止哄抬楼价。但是业内现在似乎认为售后包租是一种发展方向，至于违规么，现在都在打擦边球。当记者向各方权威人士请教这一话题，并询问是否会导致金融风险时，各方都发表了自己的看法。　　上海市土地资源管理局副局长庞元则对记者说，售后包租要具体问题具体分析，不能一律说是违规的，凡是法律没有禁止的都是可以的，至于金融风险，不能随便把什么都和金融风险相联系。　　金丰易居企划总监曾昌宇则认为，将不动产和证券相结合是一种金融衍生品，比如大学生公寓，自己不可能去居住，甚至不知道具体位置，但是这个并不重要，重要的是自己能够有一个稳定的回报。由于投资者只获得公寓的产权和收益权，使得产权式学生公寓演变为一种金融投资工具。上海华顿综合经济研究所所长沈晗耀更是视之为无可厚非的营销策略。戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司执行董事总经理张国正则告诉记者：从发展商来说，这其实是一种变相折扣，把打折扣的用来包租，对发展商来说是没有风险的，就算最不济也能亏的起，因为利润空间很大，无论怎样都有利可图，比如包租租金为7%，即使租出去是3%，自己补贴4%也没有什么，因为利润太高了。　　购买包租物业不意味稳赚　　购买承诺包租的物业，其实风险也很大。上海光明律师事务所肖光明律师向记者介绍了一个由于售后包租而引起的官司。1996年，一外籍人士和上海某大厦一个商用单位签订了7年的售后包租合同，每月租金2300美元，但是到了1998年，由于地产市场价格一直走下，开发商经营不善，于是要求终止包租合同，遭该外籍业主拒绝。2002年2月，开发商起诉该业主要求终止该外籍人士和公司的租赁承诺确认书。2002年9月，二审法院做出终审判决：终止开发商与该业主的租赁承诺书，要求开发商把房屋恢复原状后交给该业主，并补偿解除合同的损失6955美元。　　本报不久前报道过的秦皇岛维多利亚海湾和广州新中国大厦则是业主们永远的噩梦。1998年11月，开发商承诺：买铺包租5年、小业主每年可坐收租金12%。借此，吸引了大量的投资者，也创下每平方米11万元的天价，开发商则坐收了4亿多元的现金，如同今天售后包租的投资者一样，他们做着未来高回报的美梦，然而，新中国大厦在11层开业不久后，便陷入了难以自拔的财务危机之中，被迫停工，开发商账户也被法院查封，成为烂尾楼，小业主们只收到3个月返租后就再也没有收到“回报”了。然而更为关键的是，这些业主大都是按揭的，如果无力续供，将会被法院封铺。事实上，截至2003年3月6日，有100多位“断供”的业主收到法院的执行通知书。还将陆续有业主收到同样的执行通知书。业主多少心血、钱财就此付诸东流！维多利亚海湾的很多业主也是受到售后包租、可以以租金抵交银行贷款的诱惑而步入一个超级大陷阱的。　　投资就一定有风险，尽管有些风险具有隐蔽性。今天，在上海以及北京、广州，深圳愈演愈烈的售后包租现象发人深思。其中隐匿的重重风险。不但对投资者个人会造成伤害，严重者甚至会影响到整个金融体系的安全。
提问者对答案的评价：
这个宾馆应该是大产权，卖方能给你办小产权么，这个是个疑问，毕竟不是商品房，要是办不下来，后患无穷，这个置业公司还可以把这个宾馆卖给别人的。