请教高人，关于婚前房产更名

显示全部楼层 · 2009-1-30 06:28:38

打算要结婚了，07前我按揭在深圳买了一套房子，首付三成，光大银行20年贷款，最初写的是我一个人的名字，现在想把男友的名字加进去，现在涉及到几个问题求高人解答！1、房子仍在按揭中，深圳这边能否办理在房产证上加一个人名字的手续？还是只要按揭的银行同意，房管局就能办理？2、如果可以办理，婚前办好还是婚后办好？还听说有赠与、买卖好几种方式？在网上查了一下，好像各有利弊，婚前办赠与是需要缴纳一定的税费的，婚后不需要，但如果后面要卖掉房子的话，又会多出另一笔税费，自己实在搞不明白。我们的目的是此套房屋的产权夫妻双方一人一半，请教高人，如可操作，哪种方式所需的手续费和税费最省？另外，如果不能办理联名，我们婚后要共同还贷，那么还贷这部分的产权是不是一人一半，还是要看具体谁还贷的证明来判定，如还款的银行票据等……？非常感谢！

1、你想将你男朋友的名字加在产权证上，这实质上是将你个人财产变更为共同财产。
2、由于你的房屋是按揭购买的，在产权办理下来的同时，就已将将房屋抵押给了银行。根据物权法第191条第2款规定，在抵押期间是不能转让的，因此在未解除抵押前，你们是无法办理产权过户的。而解除抵押的前提是将所有按揭款项归还完毕，之后银行到房管局办理抵押登记的注销手续，这样房管局才能办理产权过户，将你的个人财产变更为你们二人共有财产。因此，无论你选择婚前办理还是婚后办理，前提应当是银行解除抵押。
3、如果选择转让方式办理过户手续，那肯定将缴纳相关税费；如果选择赠与，那么在税务部门审核后，原则上可减免一些税费。但一般只对配偶、亲属之间的赠与减免，因此，如选择赠与，应在结婚之后才能达到避税的目的。 4、由于房屋产权已经登记为你所有，因此婚后共同归还的按揭款与产权归属已经无关，即哪怕婚后他归还了所有按揭款，那么房屋的所有权仍然属于你。如果你们双方发生纠纷（当然我非常不希望这样），那么这也仅仅是债权债务纠纷。至于证明谁归还的按揭款，那是很难的。因为结婚以后夫妻任何一方的收入都是共同所有。比如，全职太太，她虽然没有直接收入，但是她老公所挣的每分钱，都有她的一半。当然，双方有特别约定的除外。
5、实际上，既然你们选择结婚，那肯定是有感情基础的，那么房屋产权是否过户就不是很重要。当然为了消除一些误会，建议采取夫妻财产约定制，甚至对约定可以进行公证。即双方签订一份协议，约定这套房屋归你们双方共有，各占50%的份额。签署之后，这样的协议就有效了，如果进行公证，那效力就更高了。这样应该可以消除男方的顾虑了。不过，这样对男方也有一个缺陷，即在该房屋解除抵押后，如果你隐瞒该协议，那么你一样可以独自处分该房屋。但是我认为，作为夫妻，男方肯定会相信你的。因此，我个人建议你采取这样方法，简单而节约费用，而且不必征得银行的同意，不需要提前归还全部按揭款，不需要解除抵押，也不必目前过户。在归还全部按揭款项，该房屋解除抵押后，你们一样可办理产权赠与过户。
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