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关于香港 美国 的房地产周期的走势等东西 越多越好
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2007-2-16 23:53:27
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香港房地产业虽然几经起伏,但一直是香港经济的支柱之一,占GDP的比重在20%以上,是香港经济的“晴雨表”。 战后至现在,香港房地产业呈现明显的周期性盛衰循环。第一个周期是1946年至1959年;第二个周期是1959年至1969年;第三个周期是1969年至1975年;第四个周期是1976年至1985年;第五个周期是1985年底至现在。每个周期经历的时间长短不同,周期最短的约6-7年,最长的是第五个周期,历时19年。 香港人口1946年为60万人,1949年增至186万,到1959年超过了300万,人口的急剧增加使住房需求急增。在港府政策推动及利益驱动下,上世纪50年代,大量资本涌入,香港出现了房地产建设热潮。到了1958年,房地产市场开始供过于求,房价、地价下跌了70%。 1959年开始,香港经济出现转机,加上来港的外国人、国际商业机构增多,对商业楼宇、住宅的需求增加,刺激房地产业迅速回升。由于银行对房地产业的过度贷款及其他因素,1965年春,香港爆发了银行信用危机,接着房地产价格暴跌,许多地产公司倒闭,香港房地产业陷入了战后第一次大危机之中,一直延续到1969年才有所好转。 1969年香港房地产市道逐渐复苏,港府于1972年制订了一项“十年建屋计划”,令投资者信心迅速恢复。但1974年的石油危机导致香港股市暴跌,又带动房地产业全面调整,香港地价下跌40%,楼价下跌了30-40%。 1975年底开始,房地产市场重又回升,港府1976年开始地铁修建计划,提升了城市土地价值;1978年,又推行“居者有其屋计划”(即廉价屋计划),解决了222.5万普通市民的住房问题。1977年香港人口超过450万人,1979年达到500万人。需求增加,令楼宇供不应求,新兴市镇(屯门、沙田、葵涌等)逐步形成。 承接70年代后期的快速发展,1981年香港房地产市场达到高潮,但随后而来的世界性经济危机及中英香港问题谈判,令港人出现信心危机。1982年底,香港楼价比1981年下跌60%,1983年房地产市场全面崩溃。直到1984年9月,“中英联合声明”签署后,市场才重新复苏。80年代香港房地产业在70年代的基础上得到了进一步发展。1990年,港岛区的房价比1981年上升了一倍以上。不过,1989年之后房地产价格的急升,给香港房地产市场的健康发展埋下隐患。 90年代初期,国际游资及本地炒家开始疯狂炒买香港房地产,楼价、地价飚升,严重脱离居民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右,若从1985年房地产市道复苏算起,到1997年时房价已上升了9-10倍。1997年,香港房地产泡沫破灭,楼价一路下跌,至2003年中,下跌了70%左右,给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周期性上涨历时13年,下跌过程达6年,至2003年底才慢慢有复苏的迹象。参考资料:www.chinatz.nethttp://www.baidu.com/s?cl=3&wd=%C3%C0%B9%FA+%B5%C4%B7%BF%B5%D8%B2%FA%D6%DC%C6%DA%B5%C4%D7%DF%CA%C6
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