温州取消“限购”，其他城市是否会效仿？——财经串烧系列6

显示全部楼层 · 2021-1-28 06:48:41

2012年7月笔者曾在《新地产》撰文《温州式危机后的民间资本出路》。当时就发现温州已进入暴风雪后极寒冷的市场。去年温州房管处长说“全市房价普遍下跌了三四层，地王置信广场楼面地价37000元，精装大宅开盘价仅45000元，还是卖不动，而88平米的小户型全卖光了。这次影响最大的就是大面积豪宅，2009年绿城的鹿城广场，开盘价4万多，后来炒到7、8万，现在都跌倒3.8万了。”
首先，相比其他热点城市，温州是房价跌幅最高的，主要原因在于之前温州楼市的投资属性太强。全市抵押的房产总值约6500亿，市区约有七成的房子都有抵押或再抵押。
其次，温州实体经济与民间资本接合紧密，而个体经济又受到较大冲击。整体经济形势不乐观的背景下，房地产调控也已到底位，需要提振信心。
最后，原有的“温州版”限购令被称为最严格的版本。在国务院限购政策基础上又规定2011年3月14日后购买房屋的家庭，不管名下有几套房，也无论买后是否卖掉，都不能再购买房屋。
二、分析：其他城市是否会效仿，答不会关于本次温州的限购微调，很难想象它是在完全没有与中央达成默契的情况下推出的。或多或少有为下一步中央政策微调探索标本的意味。它确实对改善型需求有一定的疏导作用。但这并不意味着其他城市可以效仿。
目前，城市之间的竞争在不断加剧。有些城市的房价上涨压力较大，尤其是那些人流和资金流聚集的城市；而有些三四线城市面临鬼城的窘境。如果未来中央的调控政策有所调整，更有可能落地的是那些投资和投机性需求退出普通住宅市场的城市。
三、长效机制的探讨或许，未来长效机制的出台更值得我们关注。所谓长效机制，主要指土地、金融和税收领域的调控政策。尤其是房产税的推出，将是我们关注的重点。此外，金融按揭支持政策也将有所调整，大的方向就是普通住宅去投资化。对于首套房和改善型住房，将继续保持限制并辅之以优惠的按揭支持政策；对于高档房，市场的事更适合交由市场处理，但短期内不会撤销对高档房的限购。
除了对“温州限购松绑”这类事件性新闻的关注，同样值得关注的是当前民众以及其他各方在内心深处的态度。
一句话热评：事件一，北京某楼顶别墅的主人张先生（区政协委员）说“我既然敢住在这里，就不怕别人告”。楼顶别墅事件表现出的是权力的滥用和普通民众在权贵面前的无奈；事件二，前海推出深圳新地王。华润置地以109亿元拍得前海地块，楼面价21670元/ 。而本月前另外一个临近地块的出让，华润给出的价格仅1.2万/ 。这说明大开发商的投资重点已转向一线城市，而高地价拿地的商业地产风险在不断加剧。

相关文章：《温州式危机后的民间资本出路》，苏鑫，2012年7月发表
文章概要：
温州楼市已经成为暴风雪后极寒冷的市场。而本次危机爆发有三个特点：一是市区土地很少，炒房人多，几年间价格冲得高；二是买房的都是本地人；三是用房子融资的比例高。而问题的解决方案有三点：首先，给现有的民间资本松绑。对民间资本投资村镇银行不要特别限制，让利率市场化；其次，用现代金融投资手段取代原始的民间借贷。第三，民间资本要改变投资房地产的形式。
作者系高和资本董事长苏鑫
2013/8/23