楼市增长，指向中小城市时间！

显示全部楼层 · 2021-12-14 07:51:28

比起2008年的“灭顶之灾”，2009年的房地产市场注定又是一个多事之秋，仅仅享受了四、五个月的幸福时光，楼市就开始出现逆转的苗头。催生地产泡沫的隐忧已经在行业内、政府高层中间弥散。实体经济尚未复苏，刺激措施已经悄然收紧。打压楼市的信息不断传来，货币政策逐步紧缩、二套房贷开始收紧、颁布打击囤地号令……各种不利因素都预示着楼市已经走到滞涨通道的十字路口。
扑面而来的不利因素，导致持币观望的情绪再一次开始泛起，国内一线城市的成交量开始出现萎缩，价高量少、有价无市的楼市滞涨阶段已经悄然而至。数据显示，从今年6月份开始，全国各大城市房地产成交量出现不同程度的下跌，7月份，全国30个城市中，住宅成交面积环比升跌的城市各占一半，住宅总成交面积环比下跌约4%。8月份，全国30个重点城市，住宅交易量继续下跌，住宅成交面积环比下跌的城市占到三分之二，总成交面积较上月下降约一成。北京、广州和深圳等一线城市出现不同程度的通缩。
大中城市普遍成交萎缩的局面，一直延续到金九银十的关口，往年金九银十的阶段性喷发现象，似乎并没有促使今年一线城市楼市达到二次亢奋状态预期。多数开发商、业内专家学者普遍对一线城市的金九银十抱着些许谨慎，甚至悲观。
然而，在一线城市普遍对下半年的增势预期明显减弱之时，中小城市楼市却表现出异乎寻常的活力，房价与成交量同时出现大幅度增长。根据搜房公布的数据显示，8月份，全国中小城市新建住宅销售价格同比上涨1.5%。价格上涨的城市有52个，其中涨幅最大的5个城市为金华7.5%、宁波7.4%、银川6.8%、锦州6.6%、西宁4.9%。与7月份相比，新建住宅销售价格上涨的城市有66个，其中涨幅最大的5个城市是：吉林3.2%、金华2.6%、大理2.6%、银川2.2%、湛江2.1%。有个别城市（比如常州）甚至出现了成交量、新增量、房价增幅的“三高”局面。
笔者长期在中小城市一线操盘，根据笔者的经验，笔者认为，出现这种现象的原因主要有三个方面：
第一、刚性需求支撑中小城市楼市。
刚性需求长期支撑中小城市房地产市场，是中小城市房地产市场一个有别于大中城市的重要而又明显的特征。中小城市普遍存在人口规模小，家庭收入少，消费力较弱等现象。大部分购房客户均属于首次置业。而且，对许多中小城市的购房客来说，购房置业恐怕是他们一生当中唯一一次的大宗消费。这种置业特性是导致今年“小阳春”期间的刚性需求反弹，得以长时间延续主要原因。同时，刚性需求支撑中小城市楼市的特征，在某些中小城市会在几年内，甚至常年保持不变。
刚性需求是中小城市房地产价格保持稳定增长的重要原因。实际上，在没有外力的影响下，中小城市的房价一直保持着稳定的增长态势，一般地，中小城市每年的房价增长基本保持在200-500元/平方米之间的增幅。如果遇到像2008年的这种市场突变而导致低迷过后的反弹效应，则房价的增幅将会出现历史性增长的高点。由此就不难理解，目前中小城市楼价能够保持持续稳定增长的现象了。
第二、地方政府的蓄意推动。
中小城市的另一个特征是房地产是多数中小城市的支柱产业。实际上，许多中小城市的支柱产业除了房地产业，或者农业之外，再无其他。尤其对那些没有矿产、旅游、能源以及区位等优势的城市，对房地产的依赖就会更强烈，政府除了靠房地产实现财政增长之外，基本没有别的财政来源，就是我们经常说的所谓“穷财政”。房地产是政府唯一能够保持经济增长的救命“稻草”。
因此，保持房地产业的稳定而旺盛的增长将是中小城市的唯一出路。在这种情况下，我们看到一个城市奇观：政府大力招商引资，大量拍卖土地，保持房地产稳定持续增长，成为中小城市政府齐心协力完成的一项政治任务。
2008年年初，房地产低迷之时，一线城市出台了许多政策，以刺激房地产市场复苏。而此时的中小城市对房地产的拯救来得更直接、更干脆。除了中央和省里的政策之外，许多中小城市政府又出台了一些地方政策。举个例子，为鼓励市民能够马上购房置业，营口市就出台了每平方米由政府补贴300元的政策措施。还有一些中小城市更厉害，政府直接补贴总购房款的15%。并且有些政府的补贴政策，截止笔者发稿时还未停止。用这种非常规手段刺激楼市，楼市不持续火爆也难。
第三、政策调控的滞后性。
政策对中小城市的影响具有滞后性是中小城市房地产市场的又一大特征。许多房地产调控政策，对一线城市的效果立竿见影，但对山高皇帝远的中小城市反映却显得很迟钝。一线城市之所以立竿见影，是因为一线城市的房地产市场不仅运行规范，而且潜伏在行业里的积重难返的“潜规则”，在一线城市毕竟不敢太过于明目张胆。但中小城市则不然，谙熟“上有政策，下有对策”之道的地方政府，以及内外勾结的开发商们，只要略施手段就会使中央或省里的政策走偏，再加上地方政府高明的“应付检查”的精心安排，政策失灵就显而易见。
举个例子，众所周知，收紧二套房贷对打击房地产泡沫与投机炒房行为，效果出奇的明显，但在中小城市依然不能彻底落实。为确保不被报复和暗算起见，笔者在这里就不具体透露是那座城市了。现实情况是：这种现象在中小城市大量存在，不是一座城市，而是许多城市皆如此。但这种“有令不行”的结果，除了推动地方城市的经济之外，造成房价与成交量齐升也是最直接的。
总之，房价向中小城市蔓延的原因很多，除了以上三方面之外，再比如：中小城市的洼地效应，使众多开发商涌向中小城市，众多开发商的产品升级催动中小城市的房价增长等，但这些方面原因的作用不是很明显，可以忽略不计。
值得警惕的是：几个月前，在一线城市量价齐涨之时，中小城市也量价齐涨。现在，一线城市价高量跌了，中小城市照样量价齐涨。这种现象，对于一些由于开发商蜂拥而入，导致政府透支未来几十年土地供应的城市，政府必须及时进行调控，开发商的开发策略也必须做出调整，投资客也必须睁大眼睛。因为一旦泡沫形成，局面将很难收拾。

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