鼠年好运来 2008年温州楼市管窥

显示全部楼层 · 2021-12-14 07:53:09

“冬天来了，春天还会远吗？”季候和楼市同时进入寒冬，纷纭扰攘的2007年已划上句号，“17大”之后的第一个春天已为期不远，“奥运年”准时如约而来，2008年的温州楼市也即将掀开大幕。在怀着复杂心情回眸2007年温州楼市的时候，三角洲认为，2008年的温州楼市在总体上值得我们期待。
地、房供应有望双高
2007年的温州楼市最大的表现就是供应不足。在市区的商住房土地投放方面，全年土地出让规模不到300亩，许多原计划在今年出来的土地最终意外地并没有投放到市场。全年新上市的楼盘也寥寥无几，只有中央公馆、凯鸿大厦和德盛大厦等几个楼盘，而且总体上规模都不大，其他一些计划在年内上市的新盘都在市场观望中一再推迟了开盘计划。从历年对比看，土地投放总量较2005年的350亩和2006年的881亩都低很多，在新盘供应对比上，省内的杭州、金华等城市2007年都有1000万㎡左右，温州竟比不上他们的零头。
从目前初步掌握的信息看，在市区土地出让方面，不少原计划在2007年投放的土地资源在2008年都将释放，单个地块平均规模相比2007年已出让地块规模也大出许多，其中好几个地块的规模都在200亩以上，如七都岛的200亩生态江景高尚住宅用地、仰义林宋组团的800亩坡地等等，如果加上在瓯海大道沿线的娄桥、瑶溪等处布局的几个大型经济适用房住宅区，可供开发用地保守估计在1500亩以上。在新盘供应方面，2008年符合开盘条件的新盘可供应面积也在100万㎡以上，加上一些历年滚动开发陆续上市的老盘，2008年的一手供应量与2007年相比不啻天壤之别，可望大大缓解温州楼市的供需矛盾。
楼市成交重新活跃
2007年出台的“第二套房”新政、高频率的加息和提高银行准备金率等一系列宏观调控政策虽然大大打压了投机性购房需求，但在供需严重失调的温州楼市，自住性需求也受到不同程度的殃及和波动，全年楼市交易总体上表现疲软。
不少业界人士预期2008年将是“民生地产新元年”。“17大”以后的新一届从中央到地方的各级政府已明确将住房问题提升到了民生的高度，调控政策的执行力度主要还是将偏向于保障自住性需求和广大中低阶层的置业需求，再加上举世瞩目的奥运会2008年在北京举行，奥运的“经济推速器”作用也将使普通民众受益匪浅，总体上一片祥和的政、经氛围将深刻影响到全国的楼市格局。
受2008年市区地、房供应可能双双走高的影响，在2007年积压、蓄势已久的供需交易可望重新趋热。从2007年一、二手的表现看，市民似乎已改变了“五月不买房”的传统习俗，传统的“金九银十”也是昨日黄花。在新盘和一手供应上，随着2008年开始的国家法定节日的调整，各新盘在开盘的次序上围绕着几个节日相应地会形成一个个大小不一的高潮，使得全年的楼市交易会呈现出波浪式的走势，但主要的交易还是较集中在5月到10月这个时间段。受一手楼盘的带动，二手交易的表现也大致如此。
供应结构更趋均衡
2006年宏观调控出台了“70/90政策”，但由于2007年一些新盘的推迟上市，受该政策影响的楼盘在2008年才浮出水面，一大批90㎡左右的房型加大上市量，将在精致实用的户型功能及可控制的总价上满足大批的普通阶层的购房需求。在供应类型上，廉租房、经济适用房及普通商住房、高档豪宅的共同存在将使中低收入阶层、广大普通阶层、富裕阶层各得其所，整体楼市格局趋向均衡和稳定。
由于“70/90政策”的限制，中大户型特别是200㎡以上的豪华户型成为稀缺产品，价格反而会继续走高，部分综合品质优越的楼盘单价在现有的基础上向3万元冲刺也有较大可能。从区域分布看，高品质的豪华户型将主要集中在江滨路沿线和瓯海大道沿线，前者享有无敌一线瓯江美景，后者则在坐得“城市绿心”生态之利的同时，借助城市快速路享用市区综合配套资源。这两大区域可谓是秋色平分。除此以外，七都岛和仰义坡地也值得豪宅的目标群体期待和青睐。
在供应区域的结构上，由于瓯海大道等城市快速路的建设，中心城市框架已开始拉大，重点为环大罗山向南翼拓展，不但瓯海、龙湾两区与鹿城主城区开始融为一体，连瑞安的塘下组团也已被纳入未来的中心都市区范畴。目前，瓯海大道沿线已成为开发热点，多个较大规模的商住区板块正在开发建设中，周边商贸配套也在逐渐齐备。从2008年开始，市民购房不必再局限在狭小的主城区，而城市框架的拉开、推盘量的加大和集中在总体上也有利于房价趋于平稳和有序，甚至均价会有所下调。但从整体市场看，以市场成交均价来简单地衡量整个楼市已没有多大实际意义。
策划代理中介作用凸显
在温州楼市以往多年的甲方与乙方的互动方面，多数开发商一般将委托给中介代理公司的服务只锁定在常规的包装推广和销售代理方面，而对前期的市场研判和定位策划等一般不予重视，或者是较盲目的将这些前端服务委托给外地的品牌策划代理公司，而忽略了本土策划代理中介更熟悉本土市场、更具有客户人脉资源这一事实。
从市区预期将在2008年出让的土地看，地块规模普遍较大，而基准地价在近年的惯性下也难以下调，这对开发商的资金实力、投资风险、利润压力等考验也相应较大，因而从前期的拿地咨询、市场研判、可行性预测、资金安排、产品创新、规划优化和目标客户群体定位等方面都需要专业的策划中介公司的参与，有助于整个项目的投资决策和开发流程更趋于科学和理性。土地放量的加大，又直接导致了新盘上市的高度集中和竞争加剧。在高度同质化的温州楼市，各开发商对项目的差异化定位和包装、销售节奏的控制和把握已十分重视，这同样对本土策划代理中介的依赖很大。
综上所述，从乐观的角度看，进入2008年的温州楼市，鼠年的好运对楼市众生将是一视同仁，并可以期望广大开发商与本土策划代理中介良性互动，共同推动温州楼市在新的开端中走向成熟、稳定和繁荣。