深圳7.31楼市新政的未决事项

显示全部楼层 · 2021-12-14 07:53:09

深圳7.31楼市新政出来后，各种解读也过了一轮，下面我从房产律师的角度对几个问题做个解读。这是我的一家之言，以政府相关部门解释为准。
一、是7.31新政，不是7.30新政
新政刚出台第一天，很多人解读标题用的是7.30新政，这说法不准确，虽然新政形成文件的时间是7月30日，但是深圳市人民政府办公厅对外发布的时间是7月31日，应该以发布时间给新政命名。
二、对通知发布之日前已办理网签的理解
依据《民法总则》第二百零一条的规定，按照年、月、日计算期间的，开始的当日不计入，自下一日开始计算。新政的发布之日是2018年7月31日，新政规定的发布之前办理网签的，指的是在2018年7月31日（不含当天）之前办理的网签。换句话说就是，居民家庭在2018年8月1日（含当天）后办理网签购买的新建商品住房和二手住房，自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。
三、对取得不动产权利证书之日起的理解
自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让，指的是不动产登记时间开始3年内禁止转让，不是不动产证书上显示的合同日期（递件时间）,以后的不动产证书上应该会注明限售时间，例如：根据深府办规【2018】9号文，该房屋须满3年后方可转让，从XXXX年XXX月XX日起。
四、网签合同的时间
递件过户提交的《深圳市二手房买卖合同》也就是网签合同每一页的下面，有显示该合同录入时间和打印时间，新政中所说的“通知发布之前已办理网签”应是网签录入时间，不是打印时间。依据我国《合同法》和《城市房地产管理法》的规定，房屋买卖合同是要式合同，必须采用书面形式。依据我国《电子签名法》第三条的规定，涉及不动产的买卖合同不适用该法。因此网签合同的生效时间是在打印出来的合同上最后一个当事人签署时间。
五、买受人纳税问题
7.31新政针对离婚人员的贷款成数调整，不涉及买受人纳税时自己名下房产的套数问题，也就是说7.31新政不涉及买受人税费结算问题。
六、离婚后买房困局
1.离婚后二年内买房受本次政策影响，不能提供离婚前房贷和购房记录证明的首付七成；能提供证明离婚前没有房贷和购房记录的，首付三成；没有房贷记录但离婚前家庭名下只有一套住房的，首付五成。按照政策的理解，应该是该房产应登记在对方的名下，因为单身限购一套，登记在买房人名下应是拒贷。
2.购房前多久有两次及以上离婚记录的购房者，新政没有作出限制性规定，但是在深圳市房地产研究中心主任王锋的政策解读中是有表述的，说“购房前2年内由两次及以上离婚记录按七成执行”。在正式文件中没有规定，是不是无房无贷记录的人离婚后，不论前面的婚姻对方贷款购房情况如何，只要再找个同样无房无贷记录的结婚然后在离婚，就可以按照离婚前无房无贷记录的情形，首付三成。具体看银行如何执行了。
3.离婚后两年内买房，需要提供前夫（妻）在离婚前购房记录，证明家庭唯一住房，这难度不小，提供不了会被按照无法证明的情形，按首付七成执行。离婚前需要思量下了，离婚后要和对方保持友好关系。
七、新政没有涉及特殊类型房产的处理
和西安等其他限售城市比起来，深圳7.31新政缺少对特殊类型房产的规定。西安市规定通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的住房，以及申请退出的经济适用住房等不受限售政策的限制。相信深圳7.31新政以后也会打补丁。
所谓的特殊房产主要是指，继承、遗嘱、离婚析产、通过司法裁决、拍卖、其他共有人之间转移权属份额、直系亲属之间赠与、基于拆迁补偿合同等原因办理住房转移登记的情形。
1.根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知(国税发[2005]172号)》，纳税时因继承、遗嘱、离婚、直系亲属赠与、遗失补办等方式取得的住房领取新不动产权证的还应以原购房时间连续计算。
因此，以这些方式取得的房产应按原不动产权证办理时间计算限售时间。
2.依据物权法司法解释一第七条的规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。
这些类型的房产法律文书生效时，已在法律上变更了物权所有权人，依据上述文书取得不动产证书再上市交易（买卖、赠与），限售的时间起点应该是确权判决生效时。
3.司法裁决继续履行买卖合同或赠与合同，裁决继续履行的判决书在2018年7月31日（不含当天）之前生效的，应该说法院的判决书效力应优于网签合同，也应不受限售政策影响。
4.其他共有人析产，应区分共同共有还是按份共有，共同共有不受限售政策约束，按份共有应受限售约束。
5.直系亲属之间的房屋赠与很多地方是不受限购政策影响，接受赠与人可以不必有购房资格，据我了解深圳不区分直系还是非直系间赠与，均受限购政策影响，接受赠与人需要有购房资格。因此在深圳直系亲属间的赠与也会受限售的约束，按照接受赠与人取得不动产证书登记时间计算。
——周争锋2018年8月5日写于深圳
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