最近家里关于买房的问题求专业咨询~~很紧急~~呼唤天涯大神~~~~~

显示全部楼层 · 2021-1-28 10:58:37

这是我一个亲戚的事，她给发给我的，因为LZ学法律的，可是感觉也帮不上太大忙，学校里的老师又都很忙，因为事情比较紧急无奈想到了天涯的筒子。。。都说天涯人才多。。。求专业分析啊啊啊~~~
　　直接把内容复制上来，筒子帮帮忙！！！非常感谢大家！！！

　　一、关于买房：
　　1.基本情况：本人于2013年8月10日到“XX名苑”看房，看中了一套104.72平米的两室两厅，22楼，房号为2202。报价是5000元一平米，一次性付款96折，住房公积金贷款98折。当时售楼小姐说过几天就要涨价，要涨300元一平米，因为周围楼盘都涨了，8月18日附近的“XX首府”开盘，这里就会跟着涨，催我当天就定下。
　　2.定金交付：按常规，只需交2000元的定金就可，但我当时觉得价钱太贵，提出要优惠点，售楼小姐说她作不了主，便带我去找销售经理。经过销售经理的努力，拿到了96折的折扣，经过是这样的：销售经理请一位领导与开发商打招呼，开发商答应94折给我，但这位领导要拿2个点的回扣，我也可得2个点的实惠。如果我愿意，当时就要签订“认购书”，交5万的定金，并将给领导的回扣付现，不转帐。我觉得这样划算，便交了5万元的定金，有收据为凭；同时付了1万元的回扣费，没有任何凭据。
　　3.关于“认购书”：认购书是房产公司自制的，那上面写的我是94折购的房，规定在8月28日前要正式网签，如果超过15天不网签，视作放弃所购物业，开发商有权另行处置，不再另行通知。但没有规定如果买方反悔可否退还定金，放弃物业是否意味着这5万元不退回呢？
　　二、关于退房：
　　现在，我想退房，拿回定金5万元和折扣费1万元。
　　1.退房原因：买房的当天，我上网查阅所购楼盘资料，发现存在很多问题，让我对开发商的诚信、楼盘的质量、房产的权益保障有了疑问，产生了退房的念头。
　　一是开发商延期交房。本应6月30日交房，但拖至8月3日才通知业主收房，而且不符合收房条件，既无法提供《竣工备案验收表》、《房屋面积实测表》、《产权测会报告》等文件，也未按合同约定将煤气、有线等到户，电子监控、程控门等尚未安装，绿化也未搞。直至今天，《竣工备案验收表》等关键性的证件尚未办齐。（因为有的业主已收房，所以售楼小姐告诉我是现房。不知道我这算现房还是期房呢？）
　　二是开发商违规。擅自变更设计，基础设施不完善。公共的空中花园被改成了一大户型的入户花园，导致楼道不通风不采光。消防管道及消防栓裸露，至今仍无消防验收报告，业主担心无法办到产权证。还有很多的小问题，经过业主们的维权，有的已解决，有的悬而未决。
　　三是业主正准备上诉法院。经过几个月的与开发商协商、到有关职能部门上访、网上发贴等多种维权方式，事情仍未得到完全解决，业主们正准备于近期内上诉法院，主要诉求有三：一是开发商要付违约金（共有620户业主，已卖出的大概500多户）；二是原设计中的空中花园要恢复（意味着有120户业主的入户花园将被拆除）；三是有的业主要求退房。买房子，谁愿意买官司？
　　2.售方态度：我找销售经理要求退还定金，他的态度还算好，没有明确说不能退，只是说现在要公司退回定金不太可行，还是先请售楼小姐把我的房子再卖出去，再把那5万定金与1万回扣费都退给我。但是如果在“认购书”规定的时间内卖不出去的话，那我就要去签合同了。
　　3.疑问与诉求：“认购书”相当于合同的法律效力吗？当中并没有明确开发商的责任，是否有“霸王条款”之嫌？我们日常生活中买了不合格产品都可以退回，现在是楼盘自身有问题，我可以主张退回定金的权利吗？如果销售经理用的是缓兵之计，我该怎么办？
　　在处理退房事宜过程中，我同时物色别的楼盘，看中一套别人在“XX外滩”购买的房产，但目前处于无法交易的状态。
　　一、基本情况：
　　1.楼盘情况：“XX外滩”是一个新建楼盘，目前已竣工，正准备于9月20日交房。
　　2.产权状态：据售楼部说，房产的“销售不动产统一发票”已开具，也就是说已在房产局备案，如果进行交易的话，原购房合同无法更名；而正式的房产证要在交房的一年内才办好，没有房产证，也无法办理过户手续。
　　3.价格：现在业主要求54万售出，不管其他过户等任何费用，他只是要净得54万，并且要求一次性付清。
　　二、疑问与诉求：
　　因为房产的特殊时段，现在是否可以进行交易？如何进行交易？如果进行交易，要规避哪几方面的风险？如何规避？

千问 · 2021-1-28 10:58:37

不会被看成是广告而扎口吧。。。。。。。。。。。。。。
　　LZ真的不是广告。。。。。。。。。。。被莫名其妙扎口好多次帖子了，求版主手下留情。。。。。。。。。。。。。泪目！！！！！！1

千问 · 2021-1-28 10:58:37

好复杂，帮你顶吧，以后别这么冲动了，这都是开发商的诡计

千问 · 2021-1-28 10:58:37

@国防大学出版社 2楼 2013-09-03 22:05:34
　　好复杂，帮你顶吧，以后别这么冲动了，这都是开发商的诡计
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　　呜呜呜。。。都是她当初买房太冲动了，现在真是无比后悔，进退两难。。。

千问 · 2021-1-28 10:58:37

来人啊啊啊

千问 · 2021-1-28 10:58:37

请个律师花不了几个钱啊

千问 · 2021-1-28 10:58:37

第一个房子，lz你先看一下认购书吧，你朋友给的是认购金还是定金？认购金可退，定金就困难了。一般如果没有特殊约定的话，认购书是具有法律效力的，定金人家有权不退给你的朋友。售楼处我个人觉得还是很有诚意的，至少愿意帮忙转。
　　《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的给付定金的一方‘拒绝订立’主合同的无权要求返还定金；收受定金的一方‘拒绝订立’合同的应当双倍返还定金”而“认购书”通常表述为：“如果买受人在一段时间内不签订正式的《商品房买卖合同》出卖人有权没收买受人交纳的定金”所以如果买卖双方都不是“拒绝订立”或“不签订”正式的商品房买卖合同。而是因一些具体条款无法达成一致意见，导致未能签约。那么卖方应把定金全部返还买方不应以此为由“没收定金”！
　　第二个房子，个人意见，劝你朋友别买。因为现在房子是不能交易，签定卖房合同不受法律保护，等房产证下来后，如果房价大涨，原房主拒绝过户，只要返还房款和利息就可以了。如果你朋友非要买，可以签定附加条件的合同，即原房主取得房产证后合同才生效，这样就可以。但也存在一个问题，如果房主是因为缺钱才出让房产，就算合同生效，他拒绝过户，你朋友起诉到法院，原房主无力偿还房款，房子又是原房主的唯一住房的话，法院只会查封，不会强制拍卖房子。当然，如果是遇到一个好房主的话，就什么事都没有。
　　个人觉得，房子这种大事，都是事前查清楚准备好再购买，几十上百万都出了，不要为了几万块钱把自己置于危险当中。
　　ps：我也是现学现卖的，说的不对，望各位大侠指正。

千问 · 2021-1-28 10:58:37

那啥，lz，找个专业律师咨询一下，一次就200，钱不多，但心里踏实，让你朋友别省了。