物业费=保护费？

显示全部楼层 · 2021-12-15 18:00:26

小区业主与物业公司的矛盾日益突出，部分物业公司管理简单、粗暴，俨然以管理者自居，而不是服务者；视服务为额外负担，能省则省，视收费为其权力，天经地义；动辄拦路、封门、停电梯、水电，业主在矛盾中尽显弱势，维权艰难。
　　以正和城小区为例，目前小区物业柳州市正和城物业服务有限公司是房开柳州正和桦桂置业集团有限公司聘请的前期物业公司，签订的前期物业服务合同约定的服务费标准是当时的最高标准五级。柳州市正和城物业服务有限公司是2019年6月14日成立的注册资本10万元的新公司，7月即拿下招标，8月签订合同，1个多月的时间10万的资本，办公场地、设备、人员落实没有？就敢按最高标准收费？凭的不外乎是两个公司有着共同的股东公司，甚至法定代表人都是同一人，等于是把业主打包左手送给右手。
　　如果服务过得去，也可以不计较这些小伎俩，问题是正和城物业敢说他有哪项服务是符合五级标准的？举几个例子：按照当时柳州市住建委印发的《柳州市住宅小区物业服务等级标准》（柳建房字[2014]11号），公共区域秩序维护服务，一级有7项，五级有12项，其中门岗要求，一级要求安排门卫值守，五级要求封闭管理，各出入口24 小时有人值守，对非小区住户的人员进出进行询问并实行登记制度，对进出小区的车辆实施证卡管理，而正和城除了A、B别墅区外，根本就是开放式小区，没有门卫值守，人员、车辆随意进出；其中巡逻要求，一级要求白天巡逻不少于1次，夜间重点部位巡逻不少于1次，五级要求白天巡逻次数不少于8次，夜间重点部位巡逻每小时1次，而正和城就车库门口有个保安，我住几年就没见有巡逻过，夜间更是灯光昏暗，伸手不见五指。公共区域清洁卫生服务，一级有13项，五级有17项，其中生活垃圾收集，一级要求设有垃圾收集点，无垃圾乱扔乱放，五级要求多层按单元、高层按楼层设置垃圾收集点，每天早晚清运2次，垃圾袋装化，垃圾收集点保持清洁，无异味，无散落垃圾，而正和城都是几栋楼共用一个收集点，垃圾装不下都满出来，过年的时候几天不清那味道真酸爽；其中天花板、公共灯具，一级要求每年除尘2次，目视无蜘蛛网、基本无污迹，五级要求每月除尘1次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网，而正和城的多脏我就不说了，我也不要求你擦，起码要亮吧，我家门口的灯常年是坏的；其中电梯及电梯厅，一级无要求，五级要求每天清扫2次，拖洗1次，每天洗擦1次电梯内墙面和地面，如有地毯每天吸尘1次，保持内墙面洁净，地面无杂物、目视无灰尘，每月对电梯门壁打蜡上光1次，而正和城电梯里还是2017年交房时贴的防护木板，大面积破损，地面都污黑发霉了。综合管理服务，一级有10项，五级有18项，其中公共收益公布，一级要求公共部位收益支出情况每年向业主公布一次，五级要求每月公布一次，而正和城物业之前在电梯、过道放广告，现在未经业主同意围占公共区域收取停车费，收支情况从未公示过；其中满意度调查，一级要求采取多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区入住户数的20％，对沟通和测评结果进行分析并及时整改，满意率不低于40%，五级要求每年2次对业主或使用人进行满意情况普测，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区入住户数的90%，对测评结果分析并及时整改，满意率不低于80%，而正和城物业从未进行过调查，连催费都是电梯或门口贴个单子，更不要说沟通、整改，他们不愿做，也不敢做，满意率肯定惨不忍睹。每当有业主投诉他们服务不好，他们都直接怼“你们那么多人不交物业费，还有脸提要求”，好吧，也对，你不交钱，我不干活，如果真是这样也扯平了，但没想到这臭不要脸的转过头起诉业主要物业费，想法真美好阿，又不用干活，又可以拿钱。物业为什么那么硬气？因为有依仗。
　　主管部门建设局，首先是没有履行对物业招标及服务等级标准的审查责任，之前已经说过，房开和物业存在利害关系，招标有问题，物业是新公司，1个多月的时间10万的资本，都不足以达到五级标准在机构设置、人员要求、日常服务上的要求，建设局在同意物业进驻并按五级标准收费之前，根本就没有进行审查核定，正和城物业压根就没在其注册地址经营过，当时怎么做的实地考察？我要求公布对正和城物业服务等级的核定文件，物业和建设局也一直无法提供。其次是没有履行监管责任，主管部门应建立日常及定期核查机制，对物业服务企业承诺提供的物业服务等级开展核查，对存在的问题要求整改，责改不到位的降低服务等级；从上段我列举的诸多长期存在的问题就能看出，明显监管不到位，不仅未见整改，也未见责令责改或降低服务等级的文件，我要求公布定期核查的情况，建设局也拒绝提供。再次是指导文件混乱，柳价格[2014]100号《柳州市住宅小区物业服务等级政府指导价收费标准》中五级是最高服务等级，而最新的柳发改规〔2021〕2号《柳州市住宅前期物业服务费政府指导标准》中五级是最低等级，就是说物业挂一个五级的等级牌子出来，我也不知道到底是高还是低，应该怎么算。
　　法院的审查流于形式，正和城物业起诉业主，提交的证据只有前期物业服务合同，并没有服务等级资质文件，及履行服务合同的任何证据。而雒容法院竟然直接免除了物业的相关举证责任，对正和城物业的服务等级资质及履行服务合同情况都没有审查，直接判决业主按照合同全额支付物业费，甚至在业主已经举证证明物业提供的服务达不到服务等级及合同约定标准的情况下，法院仍认定“尚不足以达到减免物业服务费的程度”，那请问要怎样才算是达到减免物业服务费的程度？物业又提交了什么证据足以认定应当全额支付物业服务费？服务收费应当与其实际提供的服务相适应，这是基本常识，实际提供的服务达到了哪个等级，就应当按照哪个等级收费，而不是只看房开和物业强加给业主的“卖身契”。另外，“减免”这个词怎么听着就不舒服，似乎法院一开始就默认业主付钱是法定义务，民事合同钱款不是应当用结算吗？这是向国家缴税还是向大哥孝敬，还需要他开恩“减免”？审判员还解释说什么物业工作琐碎不好举证，什么为了社会稳定，不好举证就可以不举证？工作更不好做自然更可以不做？什么时候社会稳定需要牺牲司法公正和业主利益来维护了？司法可以说是业主能够期待的最后保障，谁知盼来个可笑的判决。
　　诚然，物业服务工作不好做，要做很多琐碎的日常工作，要面对形形色色的各类人，但根本还是在服务上，物业公司的底气应当来源于按照等级标准和合同约定做好了服务，而不是手上拿着业主的“卖身契”，你服务偷工减料、以次充好，又凭什么要业主买账？这归根结底是服务协议，而不是圈地收保护费。