专家称物业税将提上立法日程能否平抑房价存疑

显示全部楼层 · 2009-5-30 16:59:00

专家称物业税将提上立法日程能否平抑房价存疑
2009年05月30日 06:17燕赵都市报【大中小】【打印】已有评论935条
本报记者张君花
传言数年的物业税开征风声又起。25日，中国****网公布《******批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，通知中再次提出要深化房地产税制改革，研究开征物业税。
有专家认为，该通知实际上是将物业税提上研究立法的日程，相信该新税种出台不会太久。也就是说，长期停留在理论探索层面的物业税，这一次真的要来了。
置身于波涛汹涌的住宅商品化浪潮中，物业税的开征事关我们每个人的切身利益。也正因如此，此消息激起了社会舆论空前绝后的想像与论争。渐行渐近的物业税，是否真的能够降低房价？我们的居住生活与理财思路，又将因此发生怎样的改变呢？
■开征物业税真能平抑房价吗？
历时近六年，物业税的征收终于告别理论阶段，在政策层面提到了议事日程。
关于物业税的影响，早在这一设想设立之初，就有一个最能打动人的说辞:物业税是遏制房价上涨的手段。更有具体的测算说，物业税开征后，大约房价能下降40%左右———后有保守的说法认为降幅是20%。我以为这只是盲目乐观、一厢情愿的说法而已。
首先从这一税种设立的初衷看，是为了改变住宅保有环节税赋畸轻的状况，抑制住宅投资行为，通过抑制需求平抑价格。但近年来房地产投资行为的骤增，有其深刻的社会背景。城市化初期急速释放的市场需求，导致房价大幅上扬，是人们长期投资的内在驱动力。在此背景下，不动产长线投资人群中有两支力量不容忽视:其一是以投资不动产来弥补社会保障功能的不足，投资为养老。另一类则是灰色收入阶层，存款实名制以及投资渠道的缺乏，使得房地产投资已成为灰色收入差不多唯一的安全通道。对于这两类人群而言，长期持有，追求租金收入和资产保值，是其投资的主要目的。物业税的征收，的的确确能够加在住宅保有环节的成本，但在一个供小于求的市场，最有可能产生的结果是:税率将变为租金转嫁到租赁者身上。物业税到底能令投资需求减到何种程度，尚需观望，其对价格的影响也不能盲目乐观。
至于人们常说的房价可能下降40%或者20%，则是就物业税征收的大前提而言的，也就是物业税理论框架设定之初所说的“明租、正税、清费”，但对于这样一愿望，我也难以抱有乐观的态度。
先来看明租，也就是明确土地出让金的价格。传说是由原来的一次交付改为70年交付。且不说在房地产这样一个需求钢性的市场，成本降低与价格的下降是否形成对等；单论此行能否达到预期效果，就足以令人怀疑。众所周知，目前土地已成为地方****重要的财政来源，业内权威媒体曾报道说，有地方****为哄抬土地拍卖价格，居然让开发商托市。此种背景下，即使租金一次交付和分年缴纳是“背着抱着一般沉”，地方****也会千方百计地使短期利益最大化。
至于正税和清费，更是一个老掉牙的话题。房地产税费关系之复杂，可以说空前绝后，前些年业内有个说法—————一个开发流程需盖100多个章，缴纳数十种税费。
房产税的开征能否一次性理顺这些关系，令人怀疑。多年前我曾与房改资深人士探讨房价高的源头，说到各种名目繁多且明显重复征收的费用，问能否取消。他的说法是，许多部门的人是靠这部分费用养着，费好取消，人怎么办？一晃十年，各种收费果然没减去多少，而且“羊毛出在猪身上”，由普通购房者背负这些不合理税费的状况依然没有改观。
分析至此，对于房产税征收后的房价，我显然不能再抱乐观态度。即使如此，对于这一税种的征收，我仍然持支持的态度。因为只有发现问题并积极寻求解决的办法，社会才有实现公平与进步的希望。我想表达的是:一个药方只能治一种病。就如房地产税，只要起到稳定市场和社会公平的作用就已足够。至于降低房价，则需要交付给一个科学、合理的政策体系来解决，同时也是各种力量博弈的结果。对这一税种寄予的希望越多，失望肯定会越多。尤其值得财政部门注意的是，千万不能将房价下降这一不可能立刻出现的结果，作为确定税率及征收范围的依据，否则，对于普通百姓而言，房价没降，没来由再多加个房产税，岂不是雪上加霜。
■空转表明实收仍有障碍
专家预测短期内空转将继续
前期物业税“空转”试点过程中暴露出中国目前开征物业税仍面临障碍。
首先需要建立完善的不动产登记体系。比如在北京，就有40%的房子产权未落实，此外，一个家庭以多人名义购房、异地购房等现象的大量存在，呼唤全国联网、科学、完善的不动产登记体系的建立，这也是物业税征收体系建立的前提。
再者是评估能力的提高，物业税将以不动产的市场现价为征税的税基，因此，高效的批量评估技术的运用，是获取所有应税不动产市场现值的基础，但目前从业人员数量和水平都有待提高。
还有就是纳税人的心理接受程度。物业税是新增的一种新税，如果在没有减少其他税的前提下征收，纳税人缺乏为财产纳税的文化传统与思想准备，如果不能有效化解纳税人的抵触情绪，仓促出台物业税，可能出现大面积欠税。
基于上述因素，专家预测，真正开征房地产物业税至少还要一段时间，而且不会完全照搬国外的模式，征收额度不会太大，物业税“空转”试点仍将继续。

千问 · 2009-5-30 16:59:00

■国外的物业税
物业税在国外不少国家早已开始执行，不同国家的征税方式虽不大相同，但税收收入基本都是当地****财政收入、公共支出的主要来源，并且是遏制房地产投机、合理配置房地产资源的主要手段。
物业税又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。
□美国
拥有房产后每年须交不动产税给州****。税率幅度在房产价值1%到3%。
□加拿大
****对100%的物业征税。对拥有二套住宅的人还以高税率征收，对自居、退伍军人、老人、残疾人等有优惠。

□法国
****采用土地年度税形式征收不动产税。
□荷兰
地方****和********课征财产税，主要课税对象是房屋。
□新西兰和澳大利亚
****根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值按0.3%到1%征收不动产税。
■行业观察家
□前提是改变房地产不合理税费
顾云昌(中国房地产及住宅研究会副会长):在开征物业税的同时，同样对房地产的税收体制都要进行改革。如果说开征物业税的同时，把交易领域的税收、税率降低，把开发环节税费混杂的情况能够改变，这样使房地产方面过去不合理的税收能够改过来。
□要考虑政策衔接性
牛凤瑞(社科院城市发展与环境研究中心研究员):我国买房人在买房的时候，实际上已经向****一次性交纳了70年的土地出让金，且已经交讫，从某种意义上讲这与物业税的征收其实是具有相通性的。因此开征物业税，须考虑政策的衔接性。
□能平抑房价吗？
常淑娟(北京千万家房产经纪有限公司市场总监):房价下降与否，是一个市场行为，物业税对平抑房价绝对是个有利因素，但需要其他因素的相互配合。
□扼制地方****卖地冲动
胡景晖(我爱我家房地产经纪有限公司副总裁):开征物业税可以使地方****避免单纯通过卖地来获得资金的短期行为，并可以在一定程度上引导地方****把眼光放得更长远，更加关心地方未来经济社会长期发展。
□抑制房地产投资行为
刘桓(****财经大学税务学院副院长):房产投资者因为自己投资的房产要额外缴税而增加成本，会迫使一部分人退出投资，使房价逐步回归理性。
■坊间声音
□征税？先降下房价来再说吧！
引用数据说美国的物业税率在1%_3%之间，养房比买房不贵。可国际上通行的房价收入比是1:6！而在石家庄至少要1:10--1:15了吧。别不解决房价过高问题，光学人家征收物业税。(读者谁家玉笛暗飞声)
□以前买房岂不亏了？
以前还说征物业税的前提是清理房地产开发税费，现在这也不提了，单说对平抑房价的好处，可对我们以前买房的人说，房价平抑下来了，我们也享受不到，再征收物业税，不是更亏吗？(读者何逊而今渐老)
□单靠物业税能抑制投资吗？
如果房地产是供小于求的情况，能靠物业税抑制投资吗？恐怕税收成本又转嫁到租房者或者二手房买家身上了吧。以前杭州对二手房交易征20%的个税，而使二手房价格飙升，与此同理。(业内人士刘先生)
□物业税跟炒房不沾边！
专家们说征收物业税能抑制炒房，一看就是那些关在书宅里的专家臆想出来的。炒家们从来都是期房时买，办理房产证前卖，根本不给你征收物业税的机会，怎么会抑制炒房呢？(读者张女士)
□中等收入人群梦断房产投资！
物业税会使中等收入群体投资房产的梦想也在一点点破灭。而这群人储备房产的重要的目的是防范未来生活的风险，如果这条路断了，希望一个健全的社会保障体系能够迅速健全起来。(读者谁家玉笛暗飞声)
□掏物业费都心疼，物业税又来了！
“买我住的这套房时欠下的债至少要还上十年，我现在连物业费掏着都心疼，现在又节外生枝冒出一物业税，你说闹心不？”(读者方先生)

千问 · 2009-5-30 16:59:00

抑制房价就应该从源头抓起，从房地产商的治理开始，另外与国际接轨，****盖房无偿送（或成本价）百姓，这样双关齐下；现在却弃房产商于不顾，淌着涎水、急不可耐地奔着百姓财产来了。。。。。。难道这就是传说中的”末日狂欢”？

千问 · 2009-5-30 16:59:00

别人是民主政体，收什么税怎么收公民都有发言权的。
我们这？呵呵，搞不好总有人要玩完

千问 · 2009-5-30 16:59:00

什么叫”压迫“？

专家称物业税将提上立法日程 能否平抑房价存疑

专家称物业税将提上立法日程能否平抑房价存疑