房价会跌多少？

显示全部楼层 · 2010-5-7 18:05:00

来源:中国经营报-中国经营网
我2006年底回国时，按照国际通用的房价收入比和房价房租比计算了一下，发现那时北京、上海的房价就已经超过合理比例了。回来后，我写了好几篇文章，介绍了国际的那些计算房价的合理比值，劝诫国内的读者，最好不要追高。
　也就是从那时开始，每次和国内亲友电话聊天，房子越来越成为我们的中心话题。每次他们都反问我，你不是说国内的房价已经高得不合理了，已经有泡沫了吗?那怎么房价还在涨呢?看来你那套“理论”不合适中国。
　　我每次都得解释，其实有没有泡沫和何时调整是两个概念。像耶鲁大学教授希勒曾准确预测了美国网络股泡沫的破灭。可他第一次提出网络股的泡沫，是在1996 年，离真正破灭还有五年之久。而就在这五年间，网络股的指数又涨了150%!
　　最近我回国，又在北京、上海零距离领略了房价，可真不能用“贵”来形容了，那是“超贵”了，已然超过纽约的平均房价了!同时，我发现北京、上海的亲友们(包括幼儿园小学中学大学的同学们)，要么没房子，要么就有好几套。对于那些有钱的人来说，他们都说房价还不算贵，那是“刚性需求”的结果，房地产又是中国支柱产业，所以房价肯定不会跌。而对于那些普通工薪族来说，如果没有房子的，哪怕降一半价格，他们还是照样买不起。很显然，在国内一线城市，房市基本是富人们的游戏，早就不能简单用是否有泡沫来说事儿了。
　　事情往往是这样，当绝大多数人都说房价不会跌的时候，****突然使出一系列杀手锏，令人震惊!更有消息灵通人士透露，北京或许在6月30 前要开征地产税。如果该政策出台，那就意味着中国房地产调控政策，比想象的要严厉得多。
　　转瞬之间，从坚信房价绝对不会降，到大家都在预测降多少，并且都分析得有条有理，各种百分比都有：从5%的微调，一直到50%的折腰!昨晚，我上海的一个表弟来电话，他要求我也来凑个热闹，“算算”北京、上海的房价能跌多少。
　　这可真把我难住了。虽然国内的房价好像快跌了，可跌多少，我真说不准。我对北美的房市有过研究，先谈谈美国的情况。就拿美国当作中国的一面镜子吧。
　　其实，美国从英国的殖民地、到独立，直至1971年之前的那300年间，房价一直维持在平均家庭年收入的1.6到1.8倍，普通家庭一般不用借贷，只需存几年钱，就能买下一栋属于自己的房子。
　　然而，到了1971年，美元与黄金脱钩了。于是，从理论上来说，美国可以无限制的印钞票。这时，****作为监管功能的角色开始丧失。解禁放松金融管制的国策始于里根****，并伴之于寻求保守的传统价值观和恢复自由市场的口号，因此被称之为里根“革命”。这一“革命”之举又被布什和克林顿****进一步推向了高潮。金融机构知道发大财的机会到了，他们一改严格审批贷款的政策，忽悠百姓借贷买房。也就在那时，“用明天的钱圆今天的梦”的口号开始出现。于是从1971 年开始，美国房价的上升逐渐超过了收入的上升，从1.6倍，一路上升到3倍、4倍、5倍、6倍……
　　而随着金融海啸发展到金融危机，美国房价一路下跌，许多地方已经跌去了50% 以上，可依然还在“跌跌”不休。在这次金融危机中，无数美国人的“今天的梦”在明天醒来时，看到的居然是残垣破壁——房子被银行收去拍卖。
　　如果大家都不靠借贷，那么房价的涨跌就只能随着收入的涨跌上下起伏，反映的是合理的供求关系，就像房租那样。比如在上海，这10 年来平均房价上升了4倍，而房租的上升连一倍都不到。这是因为租金不能借贷，必须支付现金，租金所反映的是真实的供求关系。
　　房市和股市不完全相同，但也有相似之处。一旦投机者退出，房价跌起来也是非常可怕的，不仅会渐渐地跌，也是会像自由落体一般，一路下跌，直至回归合理价位——也就是最权威的房价与房租之比。在美国，用房价除以月房租，如果在160倍上下，那就是合理的房价。而目前的中国，因为不用交房产税，最合适的比例应在200倍上下。中国那位打工皇帝唐俊，就是用这个尺度来计算的。因为房价与房租之比远远高于200倍，所以唐俊一直租住高级公寓，很显然租比买划算。
　　写到这儿，北京、上海的房价一旦下跌，可能会跌多少，大家心里应该有一把尺度了。最后提一下，当年日本东京房价大跌，最高地区的跌幅高达90%;而当年香港房价下跌时，有几个区曾经跌去了70%。
作者为旅加学者，曾供职于华尔街金融机构

千问 · 2010-5-7 18:05:00

我觉得不会跌

千问 · 2010-5-7 18:05:00

跌不跌要先说明参照物，按什么价格算。按恒大来说就已经开始全国范围的8.5折了，不知道算不算开始跌？

千问 · 2010-5-7 18:05:00

反正黑长时间以内不得买房了,不关注

千问 · 2010-5-7 18:05:00

很多人吼中国的国情和西方国家不一样，
所以房价不能按西方来比。
又有很多人吼重庆的房价和一线城市比不一样，
所以不能比。

千问 · 2010-5-7 18:05:00

至少重庆真正下跌的空间不大，恒大85折不过是个把戏而已，你们居然要相信

千问 · 2010-5-7 18:05:00

不多说
过半年
自己看呗

千问 · 2010-5-7 18:05:00

现在还看不到大跌的迹象。

千问 · 2010-5-7 18:05:00

。。。。。
我还在想，会不会还涨，，和楼主想的反了

千问 · 2010-5-7 18:05:00

两江新区牌子一挂还得涨