房地产市场定位

显示全部楼层 · 2007-6-14 00:40:48

目录　　第一部分市场调查　　一、宝安地产简述　　（一）、宝安经济运行态势 ………………………………………………………1　　（二）宝安房地产市场分析………………………………………………………1　　（三）、宝安住宅成交状况统计及分析…………………………………………… 3　　二、宝安新中心区分析：　　（一）宝安新中心区利好因素分析………………………………………………6　　（二）宝安中心区不利因素分析…………………………………………………7　　（三）、宝安中心区在建项目统计……………………………………………… 8　　第二部分：项目分析　　一、项目基本情况………………………………………………………………… 18　　二、项目SWOT分析……………………………………………………………18　　三、N4项目主要竞争对手分析：………………………………………………20　　四、项目定位……………………………………………………………………… 21　　五、商业…………………………………………………………………………… 26　　第三部分
竞争策略　　一、楼盘产品建议：……………………………………………………………… 29　　二、工程进度建议………………………………………………………………… 30　　三、营销建议……………………………………………………………………… 30　　四、宝安新中心区价格策略……………………………………………………… 31　　五、售楼处建议：………………………………………………………………… 31　　六、会所建议：…………………………………………………………………… 33　　七、公司N4区项目开发建议………………………………………………
33　　内容摘要：　　宝安住宅销售面积为163.12万平米，批准预售为132.63万平米，新增供求比为0.81：1，市场有效供给不足。2004年的市场供给猛增，仅宝城片区的供应量估计在150万平米左右，市场压力加大。宝安开发热点已经向中心区转移，新开工项目增多，预计2004年的推出量在100万平米。　　中小户型的市场逐渐启动， 2004年市场上将有香槟广场、宝豪项目、澎柏三九公寓、恒安碧海名园等项目推出，预计推出面积为20万平米，总套数大约2000多套，小户型将成为市场的一个热点。　　宝安中心区在建项目以中大户为主，小二房（60—75平米）、小四房（125平米以下）基本为空白，小三房（95平米以下）数量偏小。　　结合N5地块的特征及不与鸿景园、N4地块产生冲突，将户型定位为中小户型，小三房的比例为大于45%，小两房的比例为大于35%，另外可以考虑做适当的小四房。　　项目定位为中高档物业，以首次置业者为主要目标客户，每套总价位主要在25---40万之间。控制住成本，单价格水平与中心幸福海岸、深业等项目持平或略低。时尚，有别于高尚。　　户型设计注重强调观念创新与功能性的实用性，增多附送面积，立面设计要求新颖时尚。　　商业面积在4万平米左右，采取大商业带动小商业的策略，大商业可以给小区带来更好的配套。在项目前期可以充分和有较大市场影响力的大型建材连锁企业联系，这样可以减轻招租风险。　　建一个500平米左右的主题式会所，注重功能设置。　　动工时间争取在八九月份，年底在中心区其它项目开盘的时积累客户，年后在其它楼盘热销期开盘。　　第一部分：市场调查　　一、2003年宝安地产简述　　（一）宝安经济运行态势　　1、宝安经济发展势头强劲，2003年宝安完成国内生产总值（GDP）达518.32亿元，较上年增长19.7%，高于整个深圳市17.3%的增长率，工业总产值为1573.14亿元，较上年增长26.2%。在深圳六区中稳居第三，预计五年内主要经济指标再翻一番，这为宝安房地产业的发展提供了强大的经济基础。　　2、定安经济结构以工业为主，工业总产值的增速明显超过国内生产总值的增速，第三产业发展缓慢，第三产业比重持续下降，制造业过于偏向轻型、外向型和加工型，结构性风险较大，经济结构比重的特点就在一定程度上制约了房地产业的发展。　　3、深圳市代市长李鸿忠在2004年政府工作报告中提出了“南高北重”的经济新格局，指明了宝安、龙岗今后的发展方向，即大力发展技术、资金密集型的高精尖的装备制造业和基础工业，宝安区将通过科技扶持推动全区产业结构优化升级，电子信息、光机电、新材料和医药生物工程等4大领域被列为重点扶持对象，为推动该区传统行业的高新技术改造步伐，“制造业信息化示范工程”将重点扶持家具、服装、模具制造、汽车电子等行业。这些行业将制造新的就业机会，会对房地产市场发展起一定的推动作用。　　4、2003年深圳居民收支双双增长，工薪收入仍为我市劳动者的主要收入来源。私家车消费成为新热点，教育文化投入有所增长，投资行为日渐活跃，房地产投资成为一种重要的投资形式，人均购房类支出增长较大，而住房装潢则下降。深圳居民对居住消费的增长需求将有力推动地产市场的发展。　　（二）宝安房地产市场分析　　1、宝安2003年商品房销售面积达190.39万平米，较2002年的145.37万平米强劲增长30.97%，大过超过全市9.7%的增长率，宝安房地产市场连续三年实现高速增长。2003年宝安住宅销售面积占全深圳市的住宅销售面积20.22%的分额，与福田持平，仅次于南山，这也充分地说明了宝安地产在深圳的地位已经明显得到提升。　　2、宝安的经济结构导致贫富差距明显，高档房如（别墅需求市场不能提供），大量的收入较低的人群需求得不到满足。写字　　策划方案营销策划销售技巧　　销售流程销售策划销售方案　　项目定位项目策划项目管理　　项目研究项目分析项目流程　　市场定位定位策略定位分析　　定价策略定价方案定价策划　　开盘方案开盘流程开盘策划　　活动策划活动方案推广方案　　推广策略策划文案广告文案　　营销策略广告策略分析报告　　广告策划广告方案销售培训　　项目规划规划设计楼书文案　　楼书设计市场研究销售制度　　管理制度推广技巧全程营销　　全案策划策划流程全程推广　　全程策划整合营销整合推广　　点此下载:http://www.fangce.net/mulu.rar　　关于－房地产营销策划方案方面－的问题－房策网 http://www.fangce.net　　房地产营销策划文案－请点击：http://www.fangce.net/Article/Index.html　　房地产策划方案免费下载－请点击：http://www.fangce.net/Soft/Index.html