未来5年，楼市的问题可能不再是高房价，而是这3个“新问题”

显示全部楼层 · 2021-1-29 03:44:24

一直以来，房价的涨跌是人们非常关心的问题，因为房子和每一个中国人都有着非常密切的关系。在有房人的眼中，房子既是居住的场所，能给家庭带来安稳与踏实，同时房子也是家庭资产中非常重要的一部分，房价的涨跌决定了家庭资产升值或者贬值；在无房人眼中，房子可能是他们未来的追求方向，房价的涨跌决定了未来的购房成本。

过去几十年，我们见证了房地产行业的飞速发展，据统计2000年中国的平均房价仅为2000元左右，而2020年全国的房价均价已经接近一万元，整整是20年前的5倍。并且这只是全国平均房价的涨幅，很多城市的房价涨幅远远超过平均水平，很多大城市房价涨幅甚至在10倍以上。那些早买房的人，不管是买房自住还是投资房产，都通过房子实现了资产的增值。房子本身具有双重属性，兼顾居住属性和投资属性，其实对于老百姓来说也是一样，买房不仅仅是用来居住，还具有一定的投资价值。不过如果房子的投资属性太强的话，会造成很多人“囤积”房产，导致真正需要房子的人根本买不起房子，这将很不利于楼市的健康发展。国家也多次把“房住不炒”作为楼市调控的主基调，也采取了各种调控措施来限制炒房和囤房的现象，不过即使在国家严厉的调控之下，还是有一些投机者利用一些漏洞来炒房，恶意炒作房产容易让房地产行业朝着不健康的方向发展，也容易让房价处于高位，普通人更加买不起房子。

按照目前楼市的情况来看，房价偏高已经是事实，现在全国的房价均价已经超过一万，很多重点城市的房价基本在一万五甚至两万以上，一套房子的总价基本在200万以上。全款买房必然很不现实，对于多数家庭来说，一次拿出200万基本是不可能的，不过即使选择按揭买房，买房压力也非常大，200万的房子意味着要交60万的首付，同时贷款140万，月供也在8千左右。即使拥有月薪过万的工作，也很难承担一个月8千左右的房贷，而且月薪过万的比例还是非常小的，虽然网络上刚给人的感觉月薪过万非常容易，但是在实际生活中，月薪过万的人真的不多。因此很多人面对现在的高房价，真的可以说是“望房兴叹”，虽然很想买一套属于自己的房子，但是在如此高的房价之下，能在大城市买得起房子的人毕竟只是少数人。不过令购房者比较欣慰的是，现在房价大涨的时代已经过去，现在还买不起房子的购房者没必要担心未来会更加买不起房子。其实根据最近几年房价的走势，全国的整体房价真的已经稳定下来，大多数城市每年的房价涨幅基本上维持在5%以下，鉴于现在我们国家的经济增速，现在的房价涨幅真的算是非常稳定。因为未来5年，房价依旧会维持比较稳定的状态，楼市的问题可能不再是房价的涨跌，而是这3个“新问题”。

首先，楼市将会面临“需求枯竭”2013年正是房地产行业发展的“黄金时期”，但是香港的房产大佬李嘉诚在这一年退出了大陆的房地产市场，后来李嘉诚在接受采访的时候也表示：我做生意的原则是绝不挣最后一块铜板。李嘉诚的言外之意就是大陆的房地产行业不可能一直繁荣下去，后来李嘉诚也表示，不管是大陆的房地产行业还是香港的房地产行业，未来都可能会面临需求枯竭的问题。最主要的原因是房子存在的时间比较长，一个家庭购买一套房子之后，基本上够住一辈子，并且现在房价这么高，很多人也没有多余的钱去置换房产，因此对于很多人来说，一辈子基本上只需要购买一套住房。因此虽然中国人比较多，但是住房需求也有枯竭的时候，虽然每年也会成长起来一批刚需购房者，但是对于未来成长起来的刚需来说，可以继承上一代人的房子，对住房的需求量并没有那么高。因此随着楼市的发展成熟，老百姓的住房拥有率会越来越高，这也就意味着未来人们对住房的需求会逐渐“枯竭”。

同时，人口的变化不利于楼市的发展经济学家任泽平曾说过，房地产行业短期看金融，中期看土地，长期看人口。可以说人口是房地产行业最重要的支撑，为什么中国的楼市发展如此繁荣，其中一个重要的原因就是中国的人口众多，可以说过去几十年房地产行业的繁荣发展离不开人口。不过近些年来，人口出生率出现逐年下跌的迹象，自2017年开始，每年的新生人口数量就逐年下降，有专家预计，未来几年可能中国的总人口就会呈现出下跌的趋势，房地产行业的人口红利将会逐渐消失。另外现在中国社会正在步入老龄化，也就是说未来的人口老年人的比例会逐渐攀升，这也不利于房地产行业的发展。大多数的购房者都是青年人，老年人没有买房的需求，同时也没有贷款的资格。一般来说年龄超过60岁就没有办法办理房贷，因此房地产行业的人口红利主要是青年人而非老年人，因此现在人口结构的发展趋势确实不利于楼市的发展。

最后，住房的流动性会逐渐减弱过去房子的金融属性比较强，很多人都把房子当作一种投资品，一方面是因为近些年来房价持续攀升导致房子不断升值；另一方面就是因为房子具有很强的流动性。具有很强的流动性就意味着投资的房产很容易出售，变现能力非常强，这也是作为投资非常重要的一个属性。为什么说未来住房的流动性会越来越差，首先人们对住房的需求越来越小，这在上文已经提到过，在住房需求逐渐“枯竭”的情况下，二手房可能会面临“无人接盘”的问题，因为新房和二手房是竞争关系，本来买房的人就不多，大多数人都更加愿意购买新房；然后从供给方面来说，现在市面上的二手房会越来越多，未来会有越来越多的“囤房者”抛售手中的房产，另外也会有很多人选择置换房产，每有一套置换的房产，市面上就会多出一套二手房，随着人们对居住体验的要求越来越高，置换房产的人也会也来越多，市面上的二手房也就越来越多，二手房流动性变差也是自然而然的事情。想了解更多精彩内容，快来关注专聊楼市