强烈要求在验收的时候，我们业主组织律师、测绘人员、公正人员前来集体验收！

显示全部楼层 · 2021-1-29 10:26:19

强烈要求在验收的时候，我们业主组织律师、测绘人员、公正人员前来集体验收！
费用我们大家来摊。

千问 · 2021-1-29 10:26:19

我也有此想法

千问 · 2021-1-29 10:26:19

支持！！1

千问 · 2021-1-29 10:26:19

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千问 · 2021-1-29 10:26:19

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千问 · 2021-1-29 10:26:19

集体签约无疑在与开发商“讨价还价”时掌握一定优势
　　上周日，8位购房人委托律师按约定来到名为“依莲轩”的楼盘与开发商商谈收楼事宜。加上此前已经出现多个楼盘集体签约“事件”，作为买房“团购”最重要的两个环节，集体签约与集体收房均在本市房地产市场“现身”。
■集体收房：业主希望通过集体力量“少吃亏”
　　据了解，在接到开发商发出《入住通知书》后，“依莲轩”的购房人就开始通过互联网进行联络，约有20位该项目购房人准备集体收房。之后，其中8位购房人共同聘请了北京力行律师事务所的朱寿全主任律师作为代理参与集体收房。虽然8位购房人此次集体收楼与开发商签约的内容有所不同，但对开发商要求的收楼流程，业主们均认为不尽合理：开发商要求购房人先签署有关文件，并交纳剩余房款和包括契税、公共维修基金在内的其他费用与一年的物业费、供暖费后，才能验收房屋。
　　业主与委托代理律师同开发商代表经过多轮谈判，最后购房人的代理律师于7月30日再次向开发商发出《律师函》，对《收楼流程》建议作出适当修改。业主们要求采取较为合理的收楼程序：核验业主材料→业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明→交纳剩余房款→业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》→业主做综合验收→业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案→开发商与业主协商并达成书面协议→根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议→业主签署《入住交接单》。同时要求，开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
　　另据了解，8月31日将交房的“静馨嘉苑”项目的业主已经早早地联合起来准备集体收房。据介绍，该楼盘总共300多购房人，已经联手了70余位业主集体收房。而此前，华清家园100余位集体收房，堪称本市集体收房人数之最。在朗琴园的集体收楼过程中，经过购房人集体与开发商交涉，开发商对签约条款中没有能够兑现的事项作出补偿：9位业主得以减免一年物业费。
■集体签约：集思广益防范风险
　　截至目前，涉及到集体签约的房地产项目有4个：鑫兆佳园、知春时代、丽景馨居与美然动力街区。作为购房人，“联合”与开发商就合同条款协商，可以集思广益，且几十份甚至上百份购房款集合成巨大款项，无疑在与开发商“讨价还价”时占有一定优势。这是一种购房人“先期维权”的做法。
　　丽景馨居是本市第一个“半途而废”的集体签约项目。参与集体购房的购房人最多时达到近46人。购房人在谈判过程中，提出过一份5条共16项内容的补充协议，开发商对其中部分内容不予认可。在约定的时间内，双方无法达成一致意见，谈判“破裂”，集体签约最后演变成部分参加“集体”的购房人退房。去年12月，一份包括13条共计50余项的补充协议，在80余位购房人集体与开发商的5轮谈判后最终达成协议。80余位参与集体签约的购房人选出的5位代表之一的刘先生在介绍签约过程时首先谈到的就是“艰苦”。刘先生讲，最初购房人集体草拟出一份《补充协议》，在与开发商第一次谈判时，5位代表拿出这份《补充协议》，开发商的第一反应就是：完全不能接受。双方就《补充协议》是否写进合同进行协商，经过双方的洽商，开发商答应《补充协议》内容可以商量，集体谈判取得初步“战果”。之后的每一轮谈判虽然谈判气氛较融洽，但涉及购房人与开发商之间的利益方面，“双方你来我往，互守城池”，每作出一个让步都经过一番激烈的辩论。
■集体购房是市场不完善的“阶段性”产物
　　集体签约、集体收房被认为是当前房地产市场有待于进一步完善的“发展中阶段”的一项“特殊产品”。北京市律师协会房地产专业委员会委员胡凌律师认为，购房人集体签约、集体收房有两方面好处：首先，会在一定程度上改善购房人的相对弱势地位。参加集体购房的人“心往一块儿想、劲往一块儿使”，彼此间互通信息，相比单个购房人掌握的信息更多更全面。其次，对房地产商也有好处，要求开发商对房地产项目的开发建设和对客户的服务提高档次。胡律师指出，房地产买卖的专业性特点决定集体签约、集体收楼只能是目前市场不完善的“阶段性”产物。集体签约、集体收楼也不能从根本上改变开发商与购房人之间的法律知识、专业信息的不均衡状况。从房地产较规范的国家和地区看，能够真正体现买卖双方平等地位的运作模式是律师代理签约。北京市有关方面在积极探讨律师代理签约制度的可行性，有望在晚些时候出台相应规定。

千问 · 2021-1-29 10:26:19

----：20030908版
2003-9-8 5:06:44　作者：秦兵　编辑：秦律师

今天有三名消费者拿着格式《商品房买卖合同》找到我，说现在已经要收房了，但是开发商委托了一家物业公司，要求消费者在入住前办理如下手续：交百分之二的专项维修基金、交百分之一点五的契税、一万元装修押金、一年物业管理费、签订物业服务合同、签订业主公约及房屋质量验收备忘录。
大家通过网络组织了六十多名业主，准备集体收房，目前对收房过程中的问题有如下不满之处：
一、专项维修基金应当先由房管局小区办管理，待小区业主委员会成立后交给业委会，如果物业公司收取后拒不移交怎么办？
二、契税应当由税务局收取，目前没有看到税务局要求物来公司代收代缴的书面文件，如果物来公司不转交此部分税金而导致业主无法办理房屋所有权证怎么办？
三、物业公司收取装修押金即无法律依据也无合同依据，既没有退还时间也没有不退还时的责任，显然对业主不公平。
四、物业管理费只有价格没有标准，大家不知道物业公司今后要提供什么样的服务，也不知道不提供服务时业主如何保护权益，在物业服务合同中业主只有付费的义务，没有监督的权利，而且当业主不付费时每天要承担千分之一的违约金，他们东侧的一个小区因为业主室内温度达不到十度而拒交物业三千元服务费一年，竞被法院判赔物业费用、违约金、利息、物业公司律师费共计九千元；如此荷刻的条件没有任何商量的余地，显然对将对产生巨大伤害。
五、业主公约同样只规定业主的付费义务，不保护业主的权利，即使有一些权利保护性的条款，也主要设定的比较模糊，例如反映情况要通过业委会、对质量不满意要先申请鉴定等，不仅不具备操作性，而且那些看似保护业主权利的条款实际上从程序上剥夺了业主的权利。
六、物业公司的态度是上述条款没有任何可以商量的余地，交钱签字后才能拿到钥匙，否则不但不给钥匙，而且也不许看房，同时业主还要承担违约责任。
我们与业主共同分析了业主提供的《商品房买卖合同》，发现在开发商起草的补充协议中设有交房条款，内容为：“买受人应当在约定日期与出卖人办理房屋交接手续，自200*年10月1日后房屋即归买受人所有，无论如何均由买受人承担全部房屋的风险与责任”。
经过与业主代表及其法律顾问共同讨论，同时邀请了部分专家，大家得出如下结论：
一、入住时间：根据补充协议的规定，10月1日以后房屋已经归业主所有，大家可以在此日期后直接入住。
二、费用交付：因为没有见到小区办委托物业公司收费的通知，所以不必支付专项维修基金；因为没有见到税务局的委托收税通知，所以不必交付契税；因为没有见到物业服务标准，且无法就物业服务合同达成协议，所以不必交付物业服务费用。
三、合同签字：因为业主认为物业服务合同与业主公约不但没有经过协商，而且无法保障其自身权利，根据《民法通则》与《合同法》规定，有权拒绝签订合同。
四、直接入住：考虑到房屋买卖合同中没有约定入住手续，而且业主已经支付完毕全部房款，故在双方没有达成协议的情况下，业主可以根据补充合同的约定，在10月1日后行使房屋所有权，而且即不需要支付任何费用也需要签订任何协议。
五、入住安全：考虑到物业公司的态度，如果不答应其条件而直接入住，将会引发暴力冲突，为了保证社会的安定性，大家一致认为在入住的当日应当先书面通知开发商与当地派出所，以保证出师有名。
六、人员分类：在六十多名业主中，有部分消极业主不愿意与物业公司发生冲突，建议此部分业主将根据物业公司的要求先行入住，同时严格履行有关物业的通知与要求，由他们承担物业公司的先期启动费用，违约与侵权事项日后再通过集资的方式以诉讼形式解决。
七、集体行动：部分不愿意交付违法费用的主动业主将每户集资五百元，共同聘请锁匠在10月1日后更换门锁，也有部分业主准备更换房门；为保证更换效果，大家一致认为应当在消极业主入住后再行动，因为此时房屋已经投入使用，水、电、暖等资源无法单独停止供应。
八、行动保障：考虑到此次行动可能发生侵害行为，全体准备参加直接入住的业主，在取得家人理解与支持后，由维权小组的发起人共同到美国友邦公司办理人身伤害保险，同时与周六周日进行为期两天的野外生存训练，以加强陌生业主之间的相互信任，强健体魄训练勇气，学会共同合作。
九、准备工作：为减少与物业公司的对抗，业主维权小组根据统战原则，将派专人负责与经办人员特别是保安队长进行协商，采用耐心说服、许诺、交朋友与物质补偿等综合方法，减少双方正面冲突，最后实现和平交接。

上述项目的操作目前正在准备施实中，可能未必如愿，但是大家认为与其直接投降，不如试一试，如果成功将每户可以减少三万多元的支出；此事如有新进展，我们向继续向各方面进行报道。
注意：此操作流程存有风险，各位看官要根据自己的健康情况与心理素质综合考虑，不要盲目照搬照抄；要认真学习党与政府的有关政策与文件，从思想上认识到各项组织工作的重要性，一切行动要在法律的范围之内，切不可打无准备之仗。

千问 · 2021-1-29 10:26:19

记者陈美秋
　　眼下正是北京楼市的入住高峰，业主集体收房的项目也有渐多之势。从实践中看，在集体收房过程中，由于开发商面对的往往是一个有着不同程度对立情绪的业主群体，因此往往很难顺利通过“入住大关”。由此一些人士提出质疑：集体收房这种形式究竟可取不可取？

　　业主为何选择集体收房？
　　日前某项目一位集体收房的业主代表告诉记者：如果能顺利入住，我们也不愿走这步棋。问题是开发商的收房程序不合理，物管用房分摊超标……好多问题单个儿业主无力与开发商协商解决，只能依靠集体的力量，给开发商施加一定的压力……另一位没加入集体收房、已办理入住的业主则说，我按开发商要求办完入住手续，验房时才发现卫生间漏水，开发商先说一周内解决，后来又说得等一个月，我真后悔一开始没加入集体收房。近日记者还得知，本市一个将于7月底办理入住的项目，部分业主鉴于已发现的房屋质量问题和其它潜在问题，正在酝酿集体收房，策划者已向业主们发出“集体收房倡议书”；而另一个业主认为开发商不够“诚信”的楼盘，刚刚成立集体收房小组，几天内加入者就达100多户，几乎占到全体业主的一半儿……
　　一些业内人士认为，“集体收房”是买房人对开发商缺乏信任，同时作为弱势群体，维护个人合法权益又嫌力量不足的一个特定产物，是业主们一个无奈的选择。
　　集体收房可取吗？
　　部分业内人士和开发商认为，集体收房行为本身说明业主的心态不够正确，是带着与开发商“对着干”的情绪而采取的行动，其本身就不利于心平气和地解决问题。另外每套房子的情况各有不同，买房人的要求也不尽相同，业主们采取集体行动，容易在情绪上相互影响，把本来容易解决的简单问题复杂化。因此集体收房既不科学，也不可取。而另一些业内人士和律师则认为，集体收房作为一种收房形式出现并存在至今，说明就有其合理性。首先是大多数业主要解决的问题有共性。如收房流程不合理，开发商以缴纳各种不应缴纳的费用为业主收房的前提；面积误差问题；小区公共配套和共用设施不健全的问题；房屋质量问题等。这些问题靠个别业主来与开发商交涉显然非常不利。第二是大多数业主没有收房经验，请代理律师集体收房，认真审看相关文件、数据，可以有效避免单个购房人收房时，因不熟悉相关政策规定而出现的疏忽和失误造成的损失，也可以减少很多不必要的麻烦。第三是业主们共同出资聘请律师或房屋监理，解决共同的问题，费用成本上相对低很多。所以虽然集体收房会给组织者带来一些麻烦，操作上也有一定难度，但仍有不少购房人选择集体收房。
　　集体收房关键要理性
　　本市已采用集体收房的项目不少，其中有一些集体收房的业主在与开发商就一些问题的谈判中取得成果，为自己争取到了一些利益。但也有一些业主在“集体收房”的过程中内部出现矛盾，最终流产。还有少数项目的集体收房从开始有计划的理性维权，最终演变成群情激愤的不理智行为。出现此种情况的因素有很多，如有的开发商不能积极配合、有效沟通引起业主不满；组织者采取措施不当、引导不得法；极个别人煽动大家的不满情绪极力把事情闹大等。其结果往往是双方耗时耗力，不仅问题未能解决，而且不利于安定团结，影响社区的声誉，落得两败俱伤。由此可见，集体收房能否不违背广大业主的初衷，取得好的结果，关键是要在收房过程中始终保持理性。
　　多次受托作为集体收房代理律师的北京市英岛律师事务所邓泽敏律师和刘海洋律师认为，首先，无论是业主代表还是受托律师，都应在维护社会稳定和安定团结的前提下来维护业主的合法权益。无论是业主还是开发商，都应相互尊重，相互理解，立足于解决问题。任何刺激性、攻击性语言对于尽快使业主入住没有任何帮助。第二，业主在采取集体收房前，最好能多咨询几个律师，客观地评估一下自己拟采取做法的可行性及把握性，不要听信包括律师在内的个别人不负责任的承诺。过高的、不切合实际的期望不利于经过协商解决问题。
　　有关人士还提醒广大业主，在集体收房过程中要端正心态，尽量消除对立情绪，客观具体地分析问题。如造成房屋出现质量问题的原因很多，动辄就认为开发商是恶意违约、欺诈则有些偏颇。另外要冷静、理智、善意地考量彼此的权利义务，立足于解决问题，不要轻起诉争，因小失大。有些问题是开发商的过错，但购房者也有义务合理地、善意地采取措施，防止损失的进一步扩大，这样做对双方都有好处。
　　应该看到，与2001年“入住纠纷年”和前年相比，今年楼市的入住要平稳、顺利很多。原因是很多开发商开始注重诚信，楼盘的质量也明显提高；面积缩水和延期交房这两个引发入住纠纷的主要问题越来越少；开发商面对入住“大考”准备充足，一些入住出现过问题的开发商能够吸取教训，改进工作，积极主动与业主沟通，寻求相互谅解，尽量解决问题。很多业内人士分析认为，随着本市房地产市场的进一步规范、购房合同的更加完善和开发商诚信度的不断提高，入住“关口”将会逐渐变成一个轻松愉快的房屋交接过程，“集体收房”作为一个阶段的特定产物，也将会逐步退出历史舞台。

千问 · 2021-1-29 10:26:19

本报近期连续报道的观筑业主集体收房维权事件近日有了结果，业主维权取得显著成效。朝阳区建委经过现场核查后认为，业主所反映的问题属实，收回了竣工备案表。据悉，相关部门根据业主意见再行调查并最终收回已发放的竣工备案表尚属首次。

　　朝阳区建委收回竣工验收备案表

　　7月23日上午，业主律师和业主就观筑庭园存在的种种问题向朝阳区建委发了一份举报函。当天，朝阳区建委鲁总工程师带队前往观筑庭园进行现场核查。7月26日，朝阳区建委下达了一封回函，根据23日的核查结果，表示“源景苑小区(即观筑庭园)工程存在的一些问题，有关单位的相关文件未能如实反映工程的实际情况，建委已将工程竣工验收备案表收回，同时责令建设单位按照规范及图纸进行整改，全部整改完毕后重新组织竣工验收。”

　　业主周先生认为，建委收回观筑小区的《工程竣工验收备案表》，意味着观筑小区不具备交房条件的事实得到官方确认。而开发商代表北京中鼎基业房地产开发有限公司常务副总经理孔鹏拒绝对记者发表任何看法。

　　很多维权的业主往往忽略了《竣工验收备案表》，事实上，《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的。

　　事件回顾

　　7月10日，观筑庭园的业主们在小区售楼处集合，讨论双路供电等收房问题，会上很多业主决定，马上停止月供。

　　7月17日：观筑首批业主收房日，收到收房通知的业主认为房子并不具备入住条件而拒绝收房。

　　专家出场

　　出场专家：著名物业专家舒可心

　　未雨绸缪胜于亡羊补牢

　　近期许多小区在收房过程中暴露出的问题很多，而这些问题却是在签合同时业主却没有想到，因此在收房时才出现了这么多的矛盾。很多人到了这个时候问我该怎么办？我也没什么好办法，事后只能协商。所以我们常说事前的约定太重要了，未雨绸缪胜于亡羊补牢。买房人在签订买房合同时一定要尽可能地把可能遇到的问题想全面，签一份补充协议，把收房标准写清楚，这样开发商在交房时双方便都有了法律依据。而且在补充协议时一定不能光写开发商应该怎么做，还要写清楚如果没做到双方约定的标准要怎么赔偿业主，这才是解决收房问题的关键所在。不然在事后光说哪样没做好对生活有一定影响是不行的，什么叫一定影响，没有法律来约束，问题就得不到解决。

　　许慧颖

千问 · 2021-1-29 10:26:19

西斗 2004-07-22 15:24:51 发表于搜狐焦点房地产网-谈房论市-郦城业主论坛之二期集体收房
一、集体收房的第三次会谈记录：
时间：2004年7月21日上午9：30——12：12
地点：D5物业某办公室
1，在KFS一再坚持不允许业主录象，不允许非代表的业主参加会谈的要求下，时间在一分一秒地留过。为了能够切入主题，业主代表做出让步，同意仅在下一次的会谈中不录象，非代表的业主不参加会谈。
2，由秦兵起草的关于双方交换授权书复印件的备忘录，在KFS王总及两位律师的认真修改后终于得以签署。业主代表本次向KFS递交了30份授权书的复印件，在法律上已经可以确认业主代表身份的合法性。（由于部分业主向收房小组反映，他们接到KFS打去的电话，为了使他们脱离集体收房，他们不希望再接到此类电话，因此小组决定，其他授权及后续办理的集体收房的授权在谈判结束前将全部递交给KFS，以保证所有参加集体收房业主的利益）。
3，KFS王总在上午结束会谈时，同意下午13：00——15：00进行下一次会谈。
二、集体收房第四次会谈记录
时间：2004年7月21日下午13：10——15：00
地点：D5物业某办公室
直至14：30，双方没有就任何问题达成共识。
KFS王总表示，如果业主代表放弃所谓的违反合同和规范的诸多问题，为了提高个人的居住品质，可以请王总帮助解决一些问题。王总说，他能解决的问题就解决，不能解决的问题当然解决不了。
在KFS王总的指引下，一位业主代表请求王总，为了提升郦城的品质，为大家解决封闭阳台的问题。王总和两位律师充分肯定了此态度，认为只有这样的态度才是友好的有利于解决问题的。在KFS认可的友好和谐的氛围里，王总做出如下答复：
1，为了提高业主的居住品质，永泰公司同意业主封闭北阳台和客厅的南阳台共两个，相应的空调室外机位将移出阳台，部分户型的方案还需要进一步确认。考虑到主卧的外墙有绿色或红色，不同意封闭这个阳台。
2，封闭阳台的可由业主选择下列方式操作：
（1）有物业指定厂家安装；
（2）又业主代表招标厂家安装；
3，业主需按照KFS提供的分割图方案统一进行封闭。
4，业主可自行选择断热铝合金型材（贵的）或非断热的铝合金型材（便宜的）进行封闭。
会谈结束时，双方均表示希望尽快进行下一次会谈，王总说可以在本周四下午，业主代表由于是工作时间请假不方便需时间协商。晚上业主代表刘星飞给王总打电话同意本周四下午会谈，不巧王总因听到其他业主代表无法参加的消息后安排了其他事情，王总说本周四确实不能会谈了。王总在会谈即已经向大家说明本周末还要飞往外地，会谈时间只能下周再约。
三、必要的说明：
1，由于业主代表是有限授权，参加集体收房的邻居们仍然可以就自己房屋存在的问题直接和KFS进行沟通，希望KFS能够本着履行合同和尊重规范的原则，解决存在的问题。尤其是那些存在安全隐患的问题。
2，业主代表和KFS的谈判已经进行了四次。KFS始终不承认有违反合同和规范的问题，同时认为收房流程和各种收费是均是合法的。我们从2004年6月30日向KFS提交问题开始，至今已经22天了，但KFS承诺解决的问题却很少。是我们提的问题过分了吗？那些问题真的象KFS所说没有违反合同和规范吗？
我们怎么才能让KFS认识到他们违反合同和规范了呢？我想说一次不行，我们可以说两次，说两次不行我们可以说三次。
3，关于会谈时间的约定：这四次谈判都是KFS提出的，均是在KFS法定的工作时间里，而业主代表和业主们为了参加会谈只能放弃自己的工作安排。当业主代表提出双方各提出一次会谈时间，并和对方协商的建议，被KFS不置可否了。这样一来，我们很可能继续为了满足KFS的方便而放弃自己的工作安排，为了KFS能够在下一次会谈中同意解决他们前期的失误。
最近北京的桑拿天实在很难受，业主们仍然在坚持和KFS沟通实在难能可贵。我们相信真理！相信正义！相信时间能够为大家带来希望！维护自己权益的路是漫长的，当我们看到业主不为所动的决心真实太感动了。收房小组将继续和大家一起努力，为了郦城真正属于她的主人——业主！
继续办理集体收房手续，壮大我们的队伍！
郦城二期集体收房小组
2004年7月22日

相关内容：郦城

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