北京地价超美国GDP折射啥危机？

显示全部楼层 · 2021-2-27 09:24:41

最近，有媒体曝料说，2012年上半年，北京的土地总收入已达到664亿元人民币，成交的土地面积为813万平方米。按此计价，北京市土地的平均价格为8167元/平方米。若按北京市的国土面积16410.54平方公里计算，假如将北京市土地全部变卖，可以得出当前北京土地总市值已高达134万亿元人民币。而按美国商务部刚公布的2012年GDP数据为16.3万亿美元，若按照当日汇率计算，约合人民币100万亿元。经过计算显示，美国一年的GDP还不及北京土地总市值。
应该说，今年以来北京房价突然出现反弹，而各地政府又趁机推地，不仅是地王层出不穷，而且北京商品房价也涨得已经远远脱离了当地民众的购买力。业内专家指出，若按照今年出让地块的楼面单价，北京郊区未来房价突破5-6万/平米轻而易举，四环以内均价超过10万元也毫不费力。中国的地产泡沫必须被重视，不应该回避这种风险，不能任由房价与地价相互剌激，而螺旋式上升。
面对媒体所称的北京地从已疯狂，土地市值远超美国一年GDP之言论。有“较真儿”的网友表示质疑，“本来两个指标就不同概念，一个是存量，另一个是流量，没有可比性。应该说美国一年的GDP差不多可买中国首都了”。中国社科院学者认为：“这种说法不够严谨。GDP是一个流动指标，是社会创造出来的财富，而地价则是一个存量指标，需要一个累积的过程，因此必然比GDP高一些。”
不过，全球最大空头大师詹姆斯查诺斯日前接受媒体采访时称，中国当下的房地产热酷似1980年代后期的日本，巨大的房产泡沫规模无疑将载入历史，并将对中国的实体经济和金融体系产生沉重打击。据其试算，从建设成本来看中国房产市场的价值已升至GDP的300％～400％，而1989年日本的这一比例为375％。大量的房产建设仍在继续，投机资本不断涌入，金融机构也染指其中，无心本业的中国企业也纷纷将资金投向房地产。
应该说，国际空头大师查诺斯的警告并非毫无根据，当年日本也狂妄，“东京23区地价就能买下全美国的国土，还能找零”，当去掉泡沫，土地比中国更稀缺、人口比中国更稠密的日本，但房价该崩盘时还不是照样完蛋？而我们今天却惊愕的发现北京土地市值已经超越美国GDP。更为严竣的是，北京的商品房的总市值将更加庞大，泡沫更重。中国一线城市的房地产泡沫已经到了很严重的程度。那么是什么原因造成了北京等一线城市房价不断飙升的呢？
首先，北京作为中国首都，全国各种资源的汇骤中心，在医疗、教育、就业、就业等方面有着其他中小城市不可比拟的优势，中国的富人谁不想在北京、上海等一线城市的市区拥有属于自己的房产？所以北京的房价畸高是因为我国各种资源发展严重失衡所致。
再者，土地出让收入仍是北京等城市政府财政收入的重要来源，有统计数据显示，2006年全国土地出让收入达7000亿元；2007年全国土地出让收入约1.3万亿元；2008年土地市场收入降至9600多亿元；2009年土地出让收入达1.59万亿元。2010年土地出让收入猛增70.4%，高达2.7万亿元。2011年，全国出让国有建设用地面积33.39万公顷，出让合同价款3.15万亿元。2012年全国土地出让合同价款2.69万亿元。除了2008年因全球金融危机爆发，土地出让收入大幅下降外，地方政府的卖地收入几乎一直在“稳健而快速”地增长，短短六七年时间，土地出让收入翻了4倍以上。地价上涨是导致楼价上涨的直接原因。
其三，这几年我国货币超发严重。从表面上看，CPI涨幅比较温和，但实际真实的通胀率远比官方公布的大得多。出于对物价飙升的预期，又因为我国存贷款利率水平没有真正的市场化定价，被人为的管制着，所以长期处于负利率状态。试想在通用预期上升，而贷款利率畸低的情况下，谁不愿意向银行借钱投资买房呢？
最后，北京、上海等一线城市是各路达官显要骤集之地，要开征起到真正意义上压制房价的房产税步履为艰。所以要么在房产保有环节不征税，要么只是象征性的试点开征。试想在房产保有环节的成本较轻甚至没有的情况下，投资投机资金在房地产疯狂炒作可以毫无顾忌的囤积房源和土地，待涨再沽。
虽然北京等一线城市的房价依然在坚强攀升，不过笔者认为，这世上不可能只有只涨不跌的房价，就像当年东京房产泡沫那样总归会破裂的：一、面对北京四环内动辄数万元/平方米房价，当地民众虽有购房需求，但买不起。二、据我爱我家市场研究院统计，北京、上海、天津、杭州等7个城市近一年的二手房成交房源中，从原业主对房源的使用情况看，空置房屋占比高达46%，这说明中国房价泡沫仍以投资性需求为主。三、最近温州的银行业遭遇房产不良贷款，所以银行业整个风控级别开始提升，开始对房贷进行收紧。四、美联储退出QE，新兴经济体受累了大量资本流出，随着流动性的趋紧，中国房地产市场泡沫也很难长久。
拿北京土地市值与美国的GDP相比是否妥当，目前尚在争论之中。不过从中可以窥出中国的房地产正在走当年日本的老路，一场房地产金融危机似乎难以避免。从中短期来看，国内房地产危机正在从温州、鄂尔多斯、常州等地开始破裂，暂时对一线城市房价无法构成真正威胁，但是随着二三线城市房价开始滞涨、松动，中国一线城市疯狂的房价泡沫也会松动、破裂，届时带来的经济和金融冲击远甚于中小型城市，中国政府不可不防。