温州官方松绑限购令能否重振经济？

显示全部楼层 · 2021-2-27 09:24:42

温州市住建委官员日前对《第一财经日报》证实，在国务院规定限购政策框架内，温州对地方版限购令进行调整，允许本地户籍家庭在市区购买第二套住房。温州市率先给房地产松绑被业界专家认为“开了一个不好的先例”。此例一开，恐会有更多的三四线城市加入到给房地产“松绑”的队伍中来。
早在2011年3月，温州就下发《关于落实住房限购政策有关问题的通知》，规定本市户籍居民家庭以及有相应纳税、社保证明的非户籍居民家庭只能在市区新购一套住房，而属其他情况的家庭则被暂停购房。与其他许多房价上涨过快城市一样，此举是为响应国务院房产调控精神。而此次松绑之后，只要拥有温州户籍，即便是周边县市的居民（家庭）也可以到市区购房，最多两套，不限制购房交易次数。
当前温州也不仅仅想在“限购”方面给房地产松绑那么简单，8月初浙江省地税部门在温州召开企业座谈会，与会房企负责人提出了降低二手房交易税费的建议。本月8日，一位温州房地产评估公司负责人对媒体透露说，该区地税部门领导上午开会“罕见”地表示，二手房交易税费将“能低则低”，“以价换量”增加地方税收来源。那么温州市为何此时要逆宏观调控之潮流给房地产松绑呢？
其一，救房地产就是救实体经济。此前众多温州企业不务正业，不是“盖楼”就是“炒房”，如今房价已经比最高峰时下降百分之三四十，他们均被深套其中，直接影响实体企业的资金流。如果这些企业真到了资金流“青黄不接”的程度，那么温州经济就会出“大问题”。所以有温州官员坦诚表示：“这一激活楼市的政策调整，出发点是为了拯救实体经济。”
其二，为了在省内的排名座次。上半年，温州GDP为1695.30亿元，仅比绍兴多30.19亿元；台州GDP为1382.13亿元，仅比金华多26.57亿元。更为关键的是，绍兴、金华GDP增幅，分别比温州、台州高出1.7个百分点。可见，今年年底温州GDP在全省排名第三的位置极有可能被绍兴取代，台州则是防着金华“超车”。在官员唯GDP论政绩观的今天，如果温州GDP增速排名继续靠后，将会影响到当地官员们仕途，而给房地产松绑则被看作是拉动GDP增长的最佳“妙方”。
其三，当地官员认为温州的投资投机性购房外部环境已不存在。自2011年9月以来，温州房价连续22个月同比下降，目前是全国70个城市中唯一一个5、6两月房价都下降的城市。这在很大程度上，给投资投机性购房者以沉重打击，包括温州购房团也深套其中。在温州官员们看来即使给房地产松绑也只会吸引温州周边县市居民以及在外温商的自住性购房，不可能出现大的房地产泡沫问题。
那么这次温州对地方版的限购令进行调整，能否引发当地的经济和房地产业起死回生呢？笔者为其捏了一把汗：
首先，这些年来温州楼市之所以跌跌不休，就是由于温州缺乏良好的就业和吸引外资的投资环境，这就使得流入温州的人口小于流出。在人口总量不断缩减小的情况下，外来人口对房产的需求也在减少。所以靠扶持房地产业来提振温州经济效果弊远大于利，只有温州的制造业、第三产业复苏了，温州经济才可能走上可持续发展的良性轨道。
现在看来温州经济存在着结构性问题，一方面大量资金“脱实向虚”，要么囤积在房地产领域，要么在民间金融体系内运转。另一方面，传统制造业和第三产业增长趋缓，民众投资积极性偏低。特别是第三产业被认为拖了温州GDP的“后腿”。上半年，温州第三产业增加值870.10亿元，同比增长8.9%，增速较一季度回落0.3个百分点。
再者，经过持续下跌，温州房价虽然离高位已跌去了三四成，但是温州新房价格每平方米仍然高达2万多元，房价几乎是苏州、东莞等地的两倍，温州房价根本不会对外来购房者形成吸引力。面对温州的高房价，根据当地及周边地区居民的工资水平仍然买不起，显然的房价泡沫仍未挤干，现在即便是温州市政府放松购房管制，温州房价也根本涨不上来。
更关键的是，温州楼市将面临庞大的库存压力，以及从司法途径流入市场的大量房源。温州房地产市场信息监测显示，截至昨日，温州可售房源为36927套，涉及预售建筑面积为415.228万平方米，其中住宅为21819套、293.49万平方米。在供远大于求的背景之下，温州政府放松对房地产的限购，最多也只能放缓房价下跌的进程，而不能改变人们对房价下跌的预期，根本不可能彻底逆转房地产市场的颓势。
最后，从这次温州市政府对楼市限购政策放松情况来看。说明了很多地方政府已经被房地产给绑架问题的严重性。往往只要经济稍有下滑，地方政府就急忙放松对房地产调控的管制，而不把着力点放在提振制造业、第三产业上来。从中反映出，经济结构转型步履为艰。纵观世界经济史，我们还没有看到过哪个地方的经济，可以长期依赖于房地产业发展的。倘若房地产最后崩盘，而实体经济依然凋蔽，温州市政府再靠什么来拉动经济的增长呢？所以要忍受短期经济转型之阵痛着眼长远发展，说说容易实则很难。
面对经济的持续下滑、房地产业的持续低迷，温州市政府急不可待地成为中国首个松绑地方楼市限购令的城市，但是这么做能否让温州经济和房地产迅速走出低谷呢？显然不能，一方面这几年温州的人口流入量小于流出量，说明这座三线城市对于外来人口缺乏吸引力，温州市政府应该着力提升整个城市对外的吸引力。另一方面，目前温州的房价虽经大跌，仍在高位运行，还有挤泡沫空间。房价不会因为政策松绑而改变其下跌的轨迹。更关键的是，温州市政府一遇到经济下滑就给房地产市场松绑，说明要想让地方政府摆脱对房地产依赖相当困难，中国经济结构转型步覆为艰。