一线城市房租不寻常走低意味着什么？

显示全部楼层 · 2021-2-27 09:24:42

近日，有机构发布数据显示4月上海租金指数较上月有所下降。而根据国家统计局数据，4月居民消费价格中，租赁房房租环比上涨0.2%，涨幅较上月有所收窄，虽然没有下降，但也印证了近期一线城市房租价格偏疲弱的情况。
对此，专家们认为，每年春节后、以及7、8月份学生毕业季，是房租环比上行明显的季节性时点。但今年春节前后房租上调力度明显偏弱，反映租房需求的疲弱。而从长远考虑，国内形成完善的住房租赁市场体系已经“刻不容缓”。
与此同时，一线城市的房屋交易市场也正在萎缩。截至5月31日，北京、上海、深圳商品房成交面积累计同比涨跌幅分别为-29.82%、-41.69%、-51.62%。新建住宅价格指数方面，北京、上海、深圳2017年4月环比变化0.20%、-0.10%、0.00%。
值一提的是，4月份环京楼市调控效果初显；京津冀地区部分城市新建商品住宅价格涨幅回落：北京4月份新建商品住宅价格环比上涨0.2%，涨幅比3月份回落0.2个百分点，天津价格环比下降0.1%，比三月份的100.2回落0.3个百分点。
通常来讲，房租增速与房价增速都呈现同步，在2009年—2010年、2013年两次房价上涨的周期中，房租增速都紧跟房价，出现了明显上升。房价繁荣与房租上涨之间存在着很强的相关性。
原因很简单：房地产繁荣不仅拉动自身的投资增加，还拉动其上下游产业链投资。而房地产繁荣所带来投资活跃又拉动经济快速增长。当经济增长出现不俗表现时，城市居民的可支配收入也会增长，这也提升了居民对于房租上调的承受能力。而现如今受到房地产市场“量价齐跌”的影响，一线城市的房租开始走低，这究竟意味着什么呢？
首先，房价涨跌主要看货币宽紧度，而房租涨跌则直接反映居民收入。本轮房价上涨行情始于2015年，房价快速飙升，房租增速却涨幅有限。房租与房价产生了严重脱节的怪象，这也预示了本轮房价上涨缺乏基本面的支撑。
从当前情况看，房租价格上行乏力，从侧面也说明居民收入增长乏力，无力接受房租进一步上调。而在居民收入增长疲弱的情况下，预计下半年CPI增速将保持较为低迷的水平。
实际上，房奴拿的钱都去还房贷，租房客的工资都给了房东，这都是对扩大消费产生挤出效应。不仅会使国内CPI增速降低，还可以看出居民真实的购买力不强，难以长期支撑由金融杠杆堆砌起来的高房租和高房价。
再者，为推进中央的“房子是用来住的，而不是用来炒的”理念。各地方政府都在完善房屋租赁市场，构建多层次住房供应体系，去年底的中央经济工作会议明确指出，要建立购租并举的住房制度。多地随即出台了培育和发展住房租赁市场的措施。
北京就率先开始整顿房地产租赁市场。5月25日北京市住建委表示，今后5年北京将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。在热点城市租赁房源真正落地后，房东胡乱涨价的现象会受到遏制，未来一线城市房租出现明显下行已成趋势。
最后，房租和房价已现调整迹象，这会使房地产投资预期发生质变，还会让其上下游产业链负面影响。但恰是中国经济结构转型所要面临的阵痛。国内经济并非不需要房产业支持，但是必须要在“杠杆有度”、“自住为主”的情况下得到规范发展，这样就可避免对实体经济产生负面影响，并对扩大消费构成威胁。
现在状况是，随着国内房地产市场“降杠杆”回归自住属性，大宗商品市场已经提前显现。5月31日，上期所夜盘，螺纹钢、热轧卷板分别收跌2.4%、2.3%；橡胶、沥青分别收跌3.9%、2.2%。这也预示了，在去房产化的过程中，不仅是一线城市的房租和房价将出现拐点，而且对国内经济增长更大的考验还在后面。
当高房价披上金融外衣，就会“一骑绝尘”，远离当地民众实际购买力。但是房租情况就不同了，房租的涨跌主要是民众收入增幅而定。如果CPI水平持续低迷，居民收入并没有明显增长，那么房租市场会先于房价出现调整。当然，加强对房屋租赁市场的规范，保证人人有房可住，这样也可使一部分人可选择长期租房，而非买房。这样一线城市房价上涨的压力就会大幅减轻。
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