未来房价是涨是跌？

显示全部楼层 · 2021-2-28 06:41:53

未来房价是涨是跌？政策的暗示，你肯定没看懂。未来房价的趋势，都在这篇，你一定要多看几次，才可能会懂。我们经常说的只住不炒，看似房子不涨可以肯定了。那是否会意味着倒逼现在的房价开始下跌呢？央视又发了声音。中科院的数据显示，预计二零二一年商品房的销售面积，将降低百分之二点三至百分之三点八，物以稀为贵。土地面积新开工规模将维持持续的高位。投资将保持中高位的持续增长趋势，而销售的均价，预计二零二一年是涨，而且涨幅达到百分之三点九至百分之五点四。过去平均几年，平均涨幅只有百分之八。这看似和房住不炒，倒逼房价下跌是不是矛盾呢？销售均价上涨说的是均价，均价!那么深圳如果和鹤岗平均，那么深圳要再涨涨，才能维持百分之三点九到百分之五点四的平均上涨率。所以你一定要了解到底是谁在平均谁。核心城市肯定是要平均三四线城市的，南方城市要平均北方城市，新兴产业密集的城市要平均农业旅游业的城市，经济开发区、高新技术等新区城区平均了老城区，低密度矮楼层，新校区还有大户型的小区要平均高层,塔楼,旧小区，所以选房，等于选趋势，政策看地段，产业，挑身材和灵魂。选不好，你就有亏本的风险。大范围降价也出现过了，普遍都存在一个特点，看懂你就知道如何避坑，那就是虚高的特点。比如环京的燕郊、固安等地，曾经利用人口产业红利高速涨价，在北京疏散了人群，疏散了产业，人口流入减少了。曾经炒的预期过高了，当然是要回落的。再比如山东几个地级市，潍坊，还有县级的即墨市，已经下跌很明显了。这些曾经依靠经济高速发展预期涨价的房子，如今看来，已经被南方赶超的很明显了。炒房的也是炒经济发展的预期，结果没有跟上。当年的四线城市，你去楼盘的时候，售楼小姐就给你介绍，高铁、机场等等建设的黄金地段，而没有给你介绍他的产业到底是什么样的。这部分房子未来很危险，交通方便，你以为是人口流入吗？如果结合当地产业的落后，那等于人口的外流，就是所谓的虹吸效应。以上三种类型的房子，报复性下跌会最惨烈。但是，如果你盼望着一线城市大跌，好去在抄底，那基本不可能。为什么呢？我们先要打破一个认知，人口净流出，还有老龄化不等于房价下跌。有的人说未来年轻人都从家里继承很多套房子。所以下一代是没有买房的动力的。这说的很对，但本质还是人口的问题。但是要用平均来理解的话，记住平均这个词很重要。珠三角、长三角各个城市都是人口流入的，尤其是广东出生率全国第一。因为它有产业和经济支持，产业在哪儿，等于钱在哪儿；钱在哪儿，等于爱钱的人在哪儿。如果是你，应该会去这些城市。这样的城市会更适合居住。人多，城市就要发展。医院、学校，公共环境，公益场所、商场、电影院哪个不是一座接一座的建设，这就是所谓的配套不断在齐全。配套齐全了就得解决公交问题。智能驾驶，铁路、公交、轨道、轻轨都给上了，这不就出现了地段更好。沪深广的磁悬浮建设，到底是为什么出现的？《建设广东国土空间规划》说的，12312交通圈，什么是12312？粤港澳大湾区，珠三角都是一小时交通圈：两小时覆盖粤港澳、浙江、江苏：三小时通达全国、东南亚等主要城市：十二个小时，通达全球最主要城市。如果说交通环境，决定了地段和地段，决定了房价，那这样的房子值多少钱呢？再看一些产业落后的省市，人口规模下降不说，产业跟不上不说，就说配套。看看东北，211的大学有多少？就十一所高校，而上海一个市就十所，这怎么对比？为什么像成都、贵阳、常德，威海这些个城市比较宜居，人口规模够，生活又条件好，配套又足，而且压力还很小。过去几十年，我们国家高速发展，靠的就是房地产拉动的。钢筋、水泥、建材、日化用品、家电消费无一不在。根据家电消费的群体调研，农村消费量排第一。还记得当年的家电进农村嘛，三四线城市排第二，大城市反而最少，为什么呢？城镇化建设就是让农村进城镇。人口基数来看，农村户口最多，他们要享受城市的教育医疗，那就得进城买房。那就要装修买家居家电用品等等。而城里的人好多都是有房子的，基数也比较小，尤其是三四线城市人，他们最多只是换换居住环境罢了。一线那就更少了，这就是城镇化建设推动房价，推动经济的结果。但是，住建部文件明确的说了，老城区不再改造了。现在都开始加装新的电梯了，城镇化也彻底结束了。农村的年轻人口越来越少，三四线城市的房价你觉得它还会涨吗？那未来到底哪些地方的房价还会大幅上涨呢？环顾全世界的历史来对比，才会更清楚。美国当年城市化结束的时候，是2000年左右。曾经一段时间，西弗吉尼亚州、阿肯色州、密西西比州的房子都不到三千元人民币，甚至有的地方可以白送，只要你是符合产业发展的人。现在在西弗吉尼亚州房价的中位数，核算成人民币才五千元每平米不到。这些州的特点是产业都属于农业、旅游业或服务业。他们也面临着人口流出，老龄化和人口出生率低的问题。再后来，全世界所有的知名都市，虽然面临了这些问题，其实都没有受到人口减少的影响，房价该涨的仍然在涨。比如说德国老龄化非常非常严重，人口八千三百多万，四分之一是老人，可是柏林却是全球房价居首。而日本，也是老龄化人口问题最严重的地方，反而更多的把小城市的人赶到了大城市。所以人口下降，对一线楼市是有利的。危险的不过是，三四线小城或县城的房子而已。在我们中国，小城和县城的房子，你觉得很多，其实盘子根本不算太大。一二线城市的体量大了去了，所以一线城市的房价事关金融安全。房价下跌的底线就是百分之二十到三十附近。一旦超过百分之三十，就会出现银行抵押资产缩水，为什么呢？因为大家买的房，首付比例是百分之三十，而百分之七十是银行付出的贷款。原本，你还不起贷款，银行可以把你的房子收走，银行也不会出现烂账的。可是一旦房价下跌超过三成以上，意味着压在银行手里的抵押物就比不上它当年借出的房贷总数。银行的资产就缩水了，就得对投放的企业抽贷。各个行业的企业资金链就会紧张，很多的企业就会降薪裁员。紧接着出现大面积失业。人没钱了，房价就会继续下跌，会把房子会退掉，进入了恶性循环。银行收回的房子，跑到市场去卖，根本卖不出去。因为各家银行都在拍卖房子，卖的比买房的人多，只好互相攀比降价。这样一降价，更多的人干脆就不还房贷了。银行手里拿了一堆房子，根本无法变成现金，很多银行就可能出现倒闭的现象。这就叫做系统性金融风险。2008年美国次贷危机就是如此。我们有了前面的案例，怎么能做到不预防呢？自古有钱的人，从来不敢把钱放到实体经济或者股市上去，经济下行的越严重，房子就会越抢手，尤其在中国。那他们买哪儿的房子呢？现在国家的政策就是以房价的空间来换取经济发展的时间。如何换？还是告诉你前面说的两个字，最好的办法就是平均。挤出虚高的房价，让经济高速发展的地方房价稳中上涨。回归稀缺的价值规律。哪里的房子有潜质，就是稀缺的地方，因此多半在一线城市和核心的二线未来有很好发展前景的城市。房价现在是靠国家政策暂时压制，一旦放开限制，这些地方很轻松的就能翻上一番。而更重要的依据是政策。在去年的七月中旬，工作会议已经明确了，房价要坚持不作为短期刺激经济的手段。这句话里专门写出了两个字，短期！不作为短期，那就意味着长期。