分析：去年至今昆山房价涨了22%，投资买房你真的赚到了吗？

显示全部楼层 · 2021-3-8 06:40:39

房价去年涨到现在你们投资买的房到底升值了没？先来看一组数据，根据中国指数研究院统计的数据显示，昆山房价已经连续上涨5个月，4月份环比上涨6.06%，值得注意的是同比也涨了22.16%，而且4月份的涨幅在江苏全省也是排名首位的，全国也进入了前三位。

这意味着，一套100万元的房子，如果在去年330新政后就买，平均都能涨上22.1万，如果均价10000元/㎡，平均也能涨2210元/㎡。
那么问题来了，就算你去年4月份就早早买了房，如果按照平均22.1%的涨幅，能赚吗？
so,眼下业内专家们归结了很多种算法，但答案却几乎是唯一的，20%的涨幅充其量只能保值，如果想赚，按照正常两三年的交付周期算，必须达到30%以上才能盈利，而且还必须建立在无风险，快速上涨后不会快速下跌的基础之上。

那就举个栗子吧，比如其中一种算法是酱紫的
买房款是×万元。
期房，意味着要两三年后才能交房。如果三年后卖掉，付出的利率大约为3*4.9%=14.7%（实际上按揭利率不是介么算的，等额本息，严格算起来三年付出的利息略低，不含所还本金）。
办理产权证什么的费用约3%多。（既然投资肯定不是第一套。第一套且小于90平，收费1%；一套大于90平1.5%。）
过户给别人，二手房中介费、契税、手续费大约10%。（虽然这个是买方付的，但是买家也要考虑购房成本）
因此，如果三年后卖掉房子，房子必须增值14.7%+3%+10%=27.7%左右以上，你才会赚钱。
这些，都还没有算上你自己的首付、每次按揭中的本金所能产生的利息。这也意味着房价涨到今年下半年您才保本开始赚。

另一种算法是酱紫的
一套90㎡房子，单价10000多，总价大概90万，两年后卖出。首付27万，两年首付资金成本算3.8万（按正常老百姓可以达到的每年6-7%收益）。贷款63万30年，两年利息约6.1万（按目前基准利率4.9%）。
契税维修资金按首套算大概2万，两年后必须卖到101.9万净得才保本，单价要到11322净得，相当于买方要花101.9万总价购买，还不包括买方自己的契税（按避掉个税情况下）。也就是说涨幅要达到约13.2%，每年要达到6.6%。
当然从目前来看，如果去年这个时候买房，应该是稳赚了，但如果从今年才开始买呢？那就必须期望再来个一年6.6%左右，两年13.2%的涨幅。但是眼下的房价已经在一年之内就涨了20%了。想想看，总觉得有点悬。昆山楼市历年的同比涨幅，以4月份为例：

2015年4月样本均价9067元/㎡：同比降0.68%
2014年4月样本均价9129元/㎡：同比涨1.29%
2013年4月样本均价9013元/㎡：同比涨3.27%
2012年4月样本均价8728元/㎡：同比降3.27%
2011年4月样本均价9023元/㎡：同比涨1.11%
可以看出，以往历年，除了在2013年买房能连续两年上涨以外，其他各年涨幅都有波动，基本是达不到20%的，自去年4月份至今的这一轮22%的涨幅也是前所未有的

昆山各区域房价一年涨幅城东：36%城西：78%城南：27%城北：14%城中：20%张浦：30%花桥：70%陆家：47%千灯：30%看上去除了城北之外涨幅都已超过了20%，不过这些板块显然已经经历过快速上涨，从眼下开始买房，两年内是否还能再涨20%呢？有意思的是，原先基数较大的城南、城中涨幅总体并不高，并未超过30%，而眼下各大板块的房价都已处在高位，如果再按照20%的幅度上涨，要涨到多少？小编就不算拉，大家可以自己算算看。
即便能够上涨，现在投资恐怕还会面临三个问题：1.谁来接盘？
4月，昆山新房成交量为8429套，环比3月新房成交下滑明显，5月上半月，昆山新房成交量在3000套左右，以刚需为主的新房源已经出现需求乏力。接下来谁来接投资客手里的楼盘将是个问题。
2.获利空间在哪？
以往新房托高二手房，按照目前的行情来看，昆山在售二手房价普遍低于周边新房市场，这对二手房的获利空间影响也是相当大的。
3.高杠杆有没有用？
如果用高杠杆，似乎可以达到较少成本获利的目的，但不要忘了，任何投资杠杆获利，都是建立在房价持续上涨的预期之上，如果预期走弱或是房价止涨，高杠杆将立即变为高负债压力。

千问 · 2021-3-8 06:40:39

谁会普通投资者，会这样算吗？如果这样算那前几年没有买房子的了？

千问 · 2021-3-8 06:40:39

在等人接手呢，现在政策一天一个样，怕被套

千问 · 2021-3-8 06:40:39

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千问 · 2021-3-8 06:40:39

按照楼主的分析，城北如果贷款产生利息，买房人实际的房价还亏欠。只有城西一枝独秀

千问 · 2021-3-8 06:40:39

来看看不说话

千问 · 2021-3-8 06:40:39

现在经济不好，贷款多的话还是压力大的

千问 · 2021-3-8 06:40:39

今年下半年继续通胀
明年上半年接着通胀
这轮通胀，是加强加长版的09年再现，^_^，年底期待你的新分析文章

千问 · 2021-3-8 06:40:39

千问 · 2021-3-8 06:40:39

每月2500块无压力自住