假设未来房市体系的转折？REITS

显示全部楼层 · 2022-1-5 15:05:33

制度创新源于制度失衡，它是对现有制度缺陷或者制度缺失的反应，其目的在于获得潜在的制度
　　创新收益。中国以银行信贷间接融资为绝对主体的房地产投融资制度，在前几年扶持房地产发展的相
　　对宽松政策环境下，基本上还能满足各方的需求，维持着制度的相对均衡。但是，其内在的弊端却随
　　着中国房地产业的飞速发展而日益暴露。国家在充分地意识到这种弊端对于房地产业发展甚至整个国
　　民经济发展的危害性后，不得不采取措施，连续出台相应的法规文件对现行投融资制度予以抑制和调
　　整，其中影响最大的就是央行的“121号文件”。国家对于银行信贷的严控，彻底打破了原有房地产
　　投融资制度的相对均衡，其目的在于促动民间投融资力量的形成和扩展，引发投融资制度的诱致性变
　　迁。但作为对国家金融和宏观经济产生巨大影响的投融资制度，其供给和创新在很大程度上是依赖于
　　国家的，必须要有国家的认可和参与，制度创新才能有效形成。因此，在目前“旧制度打破”的情况
　　下，国家应及时顺应经济和社会发展要求，创新我国的房地产投融资制度，以弥补制度缺口。从发达
　　市场经济国家投融资制度的演进变迁历程可以看到，投融资制度发展演变的趋势表现为由以银行为
　　主的间接信贷融资模式转向以市场证券化为主的直接权益融资模式过渡，由单一银行投融资体制向多
　　元化、多层次的市场投融资体制过渡，房地产投融资制度的发展也不例外。
　　目前，美国的房地产投融资制度已经基本完成了这一转化过程，促成了美国房地产业的持续发展和稳定繁荣。中国如果建立REITs制度，将直接推动房地产证券化进程。首先，REITs可以通过对房地产抵押贷款支持证券的购买，化解目前累积在银行的房地产信贷风险，为房地产发展提供再投资资金。其次，REITs可以通过将房地产所有权益分割成小份，以股票或受益凭证的证券形态体现出来，在资本市场上出售给投资者，这一方面实现了中小投资者对房地产的直接投资，另一方面又实现了房地产所有者在资本市场上的融资。通过REITs对房地产证券化的实现，使原来实物形态的“不动产”转变为证券形态所有权份额，获得了高度的流动性和变现性，从而使房地产资金供求双方跨过银行直接联系起来，实现了中国房地产投融资的直接化、社会化，这将从根本上促成中国房地产投融资制度的创新。二、弥补现行的房地产信贷融资制度的缺REITs通过发行有价证券向社会资金所有者进行直接融资，替代以通过商业银行为媒介的间接融资，成为房地产业外部资金的主要融通渠道。REITs通过信托所融得资金主要是针对房地产进行权益性投资，正好可以满足房地产企业对长期资金的需求；而且，REITs又具有很好的风险化解和风险分摊机制，它不但通过专业投资人员的多样化组合投资分散了房地产投资风险，而且将剩余的风险转嫁给各个不同的投资者，避免了在信贷融资制度下房地
　　产投资风险在银行的积累和集中。三、拓宽我国房地产业发展的资金来源REITs是专门为中小投资者设计的房地产投资工具，通过REITs，社会闲散的、零星的小额货币积聚或规模化的产业资本，直接投向房地产，从而使房地产业的发展资金在筹集面上更宽、更广。我国一旦建立起REITs制度，这笔庞大的资金就将通过REITs这个投资中介，源源不断地进入了房地产领域，为我国房地产业的进一步发展提供更为宽广、稳定的资金来源。通过对房地产投资主体多元化的促进，REITs创新了我国的房地产投融资制度。四、提供一种适应大众投资者的房地产直EITs通过发行小面值的股票或者受益凭证，将把广大社会投资者的资金聚集起来，在专家操作管理下，集中投资于房地产业，并直接分享房地产投资的高收益。它以其低进入门槛、专家理财、风险分散、收益稳定和资产增值等众多优点而获得了广大中小投资者的欢迎，成为一种比银行存贷制度更优越的新型大众投资制度，从而在很大程度上弥补了我国房地产直接投融资制度缺口。

千问 · 2022-1-5 15:05:33

不是太懂你说的哦

千问 · 2022-1-5 15:05:33

本来是超前思想，变为马后炮，那有什么意思呢？现在才给我发

千问 · 2022-1-5 15:05:33