住宅用地供应缩减、容积率降低、新楼盘限价，重庆是否还需要一次限购？

显示全部楼层 · 2018-4-13 14:40:00

原文：http://mp.weixin.qq.com/s/5yRyt3ZqjCDus4tPmgci5A
在中国庞大的城市版图里，重庆一直是一个“不正常”的城市，天量供地，天量公租房，种类繁多的房产税，浩浩荡荡地唱过红，打过黑，然后又低调无为的消逝了五年，GDP却连续11个季度领跑全国，去年若不是“挤水”，差点就进了2万亿俱乐部，第一个比肩北上广深GDP的新一线城市。但是重庆的房价却低得要命，不管在任何阶段，重庆的房价都低于全国同类城市，而现在重庆的房价甚至比一些三四线城市还低，就包括距离重庆最近的川2城市，简阳，遂宁，通过成都疯狂的房价外溢，正有赶超重庆之势。
重庆的楼市看似有非常美好的基本面：永远都处于洼地，永远都被“低估”，重庆楼市也长期被媒体视为“清流”，重庆人幸福得要命，但真的是这样吗？
背后的真相是重庆在经历这一周期的老龄化问题时，无法通过房价的提振来解决低收入群体的吃饭问题、养老问题。打个比方，北京的老年人即使只有一套唯一老破小住房，卖掉后可以到全国到处去潇洒，买房定居，或者拿着现金吃香喝辣，安度晚年。有很多人说北上广深是最值得年轻人奋斗的地方，更多的隐藏含义是，通过个人奋斗来买房子，当你老了之后，你得到的不是一堆砖头，而是一张巨额的养老支票，这可比养老金强多了，遇到大病，卖掉房子不仅可以救命，还能剩不少来保证美好的晚年生活。
对于大多数的重庆人来说，房子超过十年，对于他们来说就是一堆砖头，不值钱也卖不掉，在遥远的大学城、北碚等，大量的垃圾盘无人知无人买，住的全是老年人和小孩，年轻人不想要房子只有留给老年人住，房子只有使用价值而没有金融价值，卖掉了不仅无法赚钱还要亏钱，更别谈解决养老问题。
越来越多的重庆人开始觉醒，重庆欠本地人一个“高房价”，但是这样的声音通常被舆论“淹没”。外地人所听到的大都是重庆有极低的房价，重庆人有房有多套房很幸福。
全错！重庆就像是一个才从农村到城市打拼的孩子，不断地吃文化的亏，被人欺负。在一些外地网友看来，重庆就像是个“闷墩”：喜欢打批发做低端，缺乏宣传，缺乏态度表达。重庆的天量供房，天量公租房，2倍税线，外地三无税都是全国独有，并且在政策实行后，效果都朝着相反的方向在发展。
这其中，天量供地是重庆的“一生黑”，也是这么多年媒体热议的焦点。我的外地朋友经常吐槽：重庆真是够傻的，每年供应这么多地，外来人口吸引力又差，买了房子百年不涨，重庆人太悲催了！
重庆一直有一个不好的习惯，好像是认为“重庆人都需要房子”，不断地像自助餐一样供应房子，不断地给穷人无限的居住权和尊严，结果穷人越来越多，贫富差距反而越来越大。这次调减土地规模后相关人士还专门出来“辟谣”：重庆主城的供地非但没减少，反而还在增加，“生怕没人买房”，这也折射出重庆对于房地产的过度依赖。事实上从各种数据分析，重庆人均拥有房屋的面积和套数都大于一二线城市，但是房子的品质却很差，这也解释了为什么重庆人房子这么多，房价还能涨，还有这么多人买房：重庆本地刚需已提前进入置换阶段，但是有关部门没有主动去调研和体察民间需求，还是不管三七二一地供地，开发商生产落后产品，就像父母不知道孩子已经长大了，还在买小鞋小衣服给孩子穿。
2011-2016年这五年重庆房价是没涨的，2014年股票牛市很多房子还跌价，我们今天看到网红盘风光的一面，而就在四年前，10000以下抛出去都没人要。很多人看到的都只是天量供地，房产税对于房价的抑制，而我最想说的是，重庆楼市的投机性太大。
有些数据不便在公众号上分享，但重庆楼市存在一个最大的风险是：炒房团热钱持续涌入，二手和新房库存却双高：有10000个人买，却只有不到100个人住。根据链家的数据，重庆现在的清水房数量占到了二手市场的三分之一，且新房还在不断增加，空置率Super高。重庆的天量供应就像是廉价的自助餐，供应量超过了成本的负荷，只有把成本压到最低。所以造成了一个恶性循环：天量供应土地，天量诞生垃圾盘，又天量产生投资泡沫，引发本地银行的系统性风险，最终苦了重庆的老百姓，
重庆的一些土地楼市政策无视市场规律，也跟不上时代发展。前任黄****天量供应土地的思路是：重庆的核心区坡陡路窄，拆迁极为困难，需要在郊区大量卖地来解决拆迁的经费问题。他曾说，重庆从2002年实施“创新”的土地储备制度，当时就储备了40多万亩土地，这就引发了后期长达十多年的“一路向北”。那么，这些廉价的土地又是从何而来呢？无非就是从农民手中低价获得，由于农民的土地拆迁补偿低，这造成了后期重庆的农民走向贫困的深渊，一些农民每年的收入还比不上来福士的物管费，这些触目惊心的事实以及风险被重庆看起来“性价比极高的房价”所掩盖。
不仅是农民当时的拆迁费用低，就连渝中区当时的拆迁补偿也低得可怜，一些渝中区人是以4000多的低价离开了渝中，多数因为“性价比”而选择了渝中区以外的安置房。但在多年后，他们万万没想到，这些安置房沦为了贫民窟，涨幅还不到商品房的一半，他们变成了新周期的城市贫民。
重庆一系列的房产政策，对于本地刚需土著来说是一种长期的伤害，这样的伤害是无形的，但他们采用了相反的方式来对待这样的政策：认同和歌颂如此低的房价。通过我多年的研究，我觉得一方面是源于重庆多年出省交通不便，缺乏和外界的交流，有些祖孙三代都呆在重庆，连北京上海都没去过，信息是很闭塞的；二方面是重庆多年用低房价“绑架”了民生，老百姓觉得低房价就是好的，就是幸福指数高，但没想过，低房价也带来了低收入以及不低的物价；第三个方面是重庆人在长期低房价低收入的环境下，养成了破罐子破摔的心态，不想提高个人收入，也不关心重庆发展，更谈不上爱重庆。
尽管我觉得重庆的房价还有很大的提升空间，但没有政策的指引，一切都是空谈。降低容积率，减少土地供应，这些只能治标不能治本。举个例子，如果把重庆的天量供应搬到北京，北京的房价也不能立马降下来，甚至还可能涨。Why?北京是权贵城市，优质资源集中，能把全国全球的人才汇聚起来，年轻人都想到北京发展，北京过去还在搞“赶人”，嫌北京外来人口太多，一旦北京像重庆天量供应土地，那就是天量的人往北京赶，别说40万亩土地，就是400万亩，北京也能装满。
重庆对于外地人口的吸引力一直是大弱项，2015年重庆净流出人口规模就达到355万，主城新增常住人口1.8%，后面三年的数字也不算好看，和成都，武汉，西安等新一线城市有较大差距。不仅是先天不足，后天也没努力，重庆2017年下半年由于没跟进执行“抢人”政策，没那么多人来去库存，房价反而在跌，而成都上涨了50%，西安上涨了68%夺得当年房价涨幅榜的第一。
低房价的背后也同时反映了重庆经济脆弱的基本面：唯GDP是论，拉高固投，债务率高企，财政收入却在下降，工业指数也在下滑。这完美打脸了那些鼓吹“重庆要专心做制造业，不炒房价”。我们今天在超市已经很难看到“重庆制造”的商品，因为重庆大量的GDP由国企创造，而国企的市场效能又最差，重生产轻研发营销，重庆造的商品只能走低端，在国家大力提倡美好生活消费的契机，重庆造正在被市场淘汰。最终导致的后果是，重庆自我生产资料的能力差，物价比其他城市都贵。重庆不仅房价被剪羊毛，物价也被剪羊毛。
综上，重庆的低房价从深层次分析，根本原因是重庆没有藏富于民的新经济思维，缺乏对于个人实现的观照。在老旧的计划经济思维里，个人命运必须让位集体，城市，国家。大锅饭时期，谁也不能比谁牛B，重庆的组团式发展体现的就是这样的思维。去中心化，每个区县互相依存也互相角力，主城有的我区县也得有，而忽律了市场。一个人口都没有十万的小城镇为什么要修6车道？一个人口都在流出的区县还在修轻轨？这都是资源错配，导致了重庆每个区县都没有拿得出的增长极，每个区都发展不平均，每个区都有“拖油瓶”。
现在重庆的产业升级，棚户区改造，养老问题因为“低房价”解决起来已经相当吃力，每一个针对性的政策几乎都在朝着错误的方向发展：郊区低价收地导致郊区本地拆迁户刚需购买力弱无力接盘，郊区新房、二手房库存双高；
郊区低价卖地支援核心区拆迁，但是核心区房价已经大涨，拆迁户预期越来越高，拖慢了很多重大民生工程的进度；
因为低房价房子无法承担养老的辅助功能，除了公职人员，企业退休人员极度依赖于养老金来养老，而重庆的养老金水平在全国处于中低水平，这导致了恶性循环：财政压力越大越大，人民越来越穷，城市定位越来越低。
在新的十字路口，我希望重庆能够拨乱反正，执行一次强有力的限购来解决上述问题。虽然历史上重庆从来没有限购，但限购的好处显而易见：
一是可以提高城市定位，让重庆真正成为人才高地，成为趋之若鹜的山清水秀美丽之地。房价过低，城市定位过低，不利于重庆的招商引资和人才引进，重庆不要过多的炒房客，需要能在重庆沉下心扎根搞建设的各类人才；
二是可以通过建设房价增长极，实现房价外溢，让“阳光普照”，帮助更多的房价千年洼地，比如大学城，北碚等去库存，缓释养老压力藏富于民。可以学习成都最早的对于高新区和天府新区重点发展区域限购，打击热钱游资，同时锁住高位资金，防止流动性风险。让真正要来重点区域发展的人才“有房可买，有房可住”，让房子真正回归居住属性；
三是可以保护本地首套刚需的优先购买权益，而不是让炒房客大量占用房票贷票，最后因为投资失败又通过银行转嫁坏账风险给本地老百姓；通过把房价稳定在“合理的水平”，既不能太高，也不能太低，让重庆人认识到重庆的价值，让重庆人愿意为资产奋斗，而不是因为“房子是没有希望的砖头”而破罐子破摔；证明500开头身份证的价值，唤醒重庆人的城市主人翁意识，让重庆人和重庆这座城市心连心，共命运。
四是可以引导资金价值回归，落实****“房子是用来住的，不是用来炒的”的精神，落实房地产分类调控，防止短炒恶炒，防止低收入者进场投机，同时规范开发商在一级市场非理性拿地，非理性开发落后产品，增加库存压力。重庆市场需要的是满足人民不断增加的对于美好生活向往的赏心悦目的好房子，而不是一堆大学生宿舍，鸽子楼。
重庆目前限购的时机已经成熟，江北区，渝中区等外来人口净流入区域房价过快上涨已经超出了本地刚需家庭的承受范围，税收手段无法调控房价反而增加了刚需的负担。不管是从保护本地刚需角度，还是从城市提质升级角度，重庆都需要一次真正的限购！

千问 · 2018-4-13 14:40:00

写这么多，还是没人买，真如所言抢破了头，何必写这样的文章

千问 · 2018-4-13 14:40:00

雾满两江发表于 2018-4-13 14:59
写这么多，还是没人买，真如所言抢破了头，何必写这样的文章
这文章是写的为什么应该限购，重庆房子没人买？呵呵，销量这么高没人买？笑了

千问 · 2018-4-13 14:40:00

呵呵，又见房子养老论，房产税请了解一下

千问 · 2018-4-13 14:40:00

楼主，你妈卖批成天在这里发房子贴，滚出去

千问 · 2018-4-13 14:40:00

我觉得这篇文章说得很对，一针见血

千问 · 2018-4-13 14:40:00

重庆大哥发表于 2018-4-13 15:48
楼主，你妈卖批成天在这里发房子贴，滚出去
我发的关于楼市的贴只占我所有贴的不到三分之一，只是你太敏感了，你不看就是。

千问 · 2018-4-13 14:40:00

重慶房子趕緊漲，價格太低了

千问 · 2018-4-13 14:40:00

房子这个事，有钱就买，没钱瞎BB也没用。

千问 · 2018-4-13 14:40:00

看来你就是真真的门灯，房价低对老百姓确实是好事