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“成本价出售”的房子如何进行买卖,和一般商品房买卖有何不同?
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2015-7-13 18:06:08
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楼主指的是 “已购公有住房”,简称公房。通常房产证上标注“成本价出售住房”货“房改房(成本价)”这两种情况就属于公房。公房取得上市资格后,可以和正常商品房一样买卖。只要通过售房单位取得《放弃回购证明》就算是有上市资格了。 1、这类房子的产权是不是完全产权,和商品房相比有何不同?答:这类房子不是完全产权,不能自由买卖,要在取得得上市资格后,才能和正常商品房一样买卖。 只要通过售房单位取得《放弃回购证明》就算是有上市资格了。“公房”和一般商品房买卖的不同点有以下4条:① 出售公房缴纳个人所得税时,视为“无原值”房产,按全额1%的征收率计征个税。而不是商品房的“差额20%个税”。 因为公房在购买时免征个税,出售时没有原值记录。② 出售公房缴纳营业税时,始终视为“普通住房”,不会因“超过普通住房标准”产生差额营业税。③ 出售公房后,一年内买房,可以用售房金额抵减契税计税金额,减免契税。 举例:出售一套100万元的公房,一年内又买了一套120万元的房子(任意类型房产均可),减按20万元的基数计算契税。如果买的是一套90万元的房子,则全额免契税,剩下10万元的减免份额可以今后再用(1年内)。 补充:减免契税的待遇,售房人本人或售房人的直系亲属(父母、子女、祖父母、孙子女、配偶)买房都可以用。买一手房、二手房、车位、商铺等所有缴契税项目也都可以用。④出售公房时,在房管局领取新房产证的环节中,要补交 土地出让金/综合地价款,这项费用不属于税金,各地计算标准不同。 2、是否影响我以后再次出售?如果以后遇到小区拆迁之类的事情会不会影响我的权益?答:公房在进行过一次买卖(并交齐土地出让金)后,房屋性质就会变成普通商品房,房产证上也不会再有“成本价出售住房”或“房改房(成本价)”字样。从此和商品房性质完全一样,不会影响未来利益。但是再次出售时也不再前面提到的公房减免税待遇。3、如果我现在要买,不通过中介的话,需要交纳哪些费用?答:卖方需要缴纳营业税和个人所得税,楼主作为买方只需要缴纳契税。 4、我在买卖的时候是否必须把房主的《土地使用权证》(土地证?)也过户过来?如果房主没有土地证怎么办?会对我以后的权益造成哪些影响?答:如果原房主持有土地证,可以在过户时一并变更过来。但是公房通常是没有土地证的,不影响买房人的未来权益。实际上,除了【公寓】类房产,大多数房屋都是没有土地证的。
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千问
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2015-7-13 18:06:08
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1.是房改房,完全产权。与其他二手房没有大区别,只是在办理土地证时,要缴纳一笔土地出让金(因为是划拨土地)。2.决不会对今后的出售或产权等有人或影响。3.买方支付1.5%的契税和0.05%的印花税。还要交纳相当于地价3%的土地出让金(各地执行标准会有所差异)。
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