设为首页
收藏本站
开启辅助访问
切换到窄版
登录
立即注册
中问网首页
我的收藏
站长博客
搜索
搜索
本版
帖子
用户
第一问答网
»
论坛
›
中问网
›
问答
›
哪里有免费的可行性报告
返回列表
发新帖
哪里有免费的可行性报告
[复制链接]
11
|
3
|
2005-11-17 19:11:21
|
显示全部楼层
|
阅读模式
你可以参考以下资料: 可行性报告内容指引 项目决策背景及摘要 一、外部环境 1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响,如:交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等; 2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如,项目处在浦东,要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。 3、 项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等; 二、内部因素 1、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义(一般3—5年),在公司发展中的地位(是否核心项目); 2、 公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用; 3、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义; 第一部分:项目概况 一、 宗地位置 宗地所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。 附图:项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与主要中心区域办公/商务/政府的关系)。 二、 宗地现状 1、 四至范围; 2、 地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较; 3、 地面现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积; 4、 地面现有居民情况,包括具体居住人数、户数,工厂数量、规模、产品性质、开工状况等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响; 5、 地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等,地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建; 6、 土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地; 7、 地质情况,包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图:平面地形图,标记四至范围及相关数据; 地形地貌图,主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容; 地下状况图,包括地下管线、暗渠、电缆等。 三、 项目周边的社区配套 (一)周边3000米范围内的社区配套 1、 交通状况 (1) 公交系统情况,包括主要线路、行车区间等; (2) 宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要发展商自己解决; (3) 现有交通捷运系统,近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图:交通状况示意图,包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统; 2、 教育:大中小学及教育质量情况。 3、 医院等级和医疗水平 4、 大型购物中心、主要商业和菜市场 5、 文化、体育、娱乐设施 6、 公园 7、 银行 8、 邮局 9、 其他 附图:生活设施分布图,具体位置、距离。 (二)宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 四、 项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写) 1、 治安情况 2、 空气状况 3、 噪声情况 4、 污染情况(化工厂、河流湖泊污染等) 5、 危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等) 6、 周边景观 7、 风水情况 8、 近期或规划中周边环境的主要变化,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。 9、 其他 五、 大市政配套(都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性) 1、 道路现状及规划发展 包括现有路幅、规划路幅,规划实施的时间,与宗地的关系(影响)。 2、 供水状况:现有管线、管径及未来规划和实施时间。 3、 污水、雨水排放:现有管线、管径及未来规划和实施时间。 4、 通讯(有线电视、电话、网络):现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 5、 永久性供电和临时施工用电:现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 6、 燃气:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 7、 供热及生活热水:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图:说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置,及未来规划扩容和增加的情况。 六、 规划控制要点 1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积 2、 住宅建筑面积、公建建筑面积,公建的内容,并区分经营性和非经营性公建的面积 3、 综合容积率、住宅容积率 4、 建筑密度 5、 控高 6、 绿化率 7、 其他 七、 土地价格 土地价格计算的方法,若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。 第二部分:法律及政策性风险分析 一、 合作方式及条件 1、 合作方基本情况:名称,主要股东投资情况,注册资本,成立时间、特殊背景等 2、 合作方式:例如:一次性买断土地、建后分房(面积)、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外,都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。 3、 付款进度及与拿地程序的配合 4、 其他合作的主要条件 5、 与合作方式相关的其它法律规定 二、 土地法律性质评估 (一)现状 1、 土地所有权归属 2、 土地使用权归属 3、 土地的用途 (二)规划 1、规划所有权归属 2、规划使用权归属 3、规划的用途 三、 取得土地使用权程序评估 1、 取得土地使用权的程序 2、 取得土地使用权需要的工作日 3、 取得商品房用地土地使用权所需条件 4、 取得土地使用权的风险及控制(取得土地使用权存在的不确定因素及解决) 四、 土地性质变更的评估(已经是商品房用地可以不写) 1、 土地性质变更的程序和理由 2、 土地性质变更的政策支持或障碍 3、 土地性质变更需要的工作日 五、 政策性风险评估 城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫,从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如:优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。 六、 总体评价 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性,风险的可控性进行评价。如:签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑;部分或全部条款存在的不确定性因素的控制;不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。 第三部分:市场分析 一、 区域住宅市场成长状况 1、 区域住宅市场简述 ? 形成时间 ? 各档次住宅区域内分布状况 ? 购买人群变化 2、 区域住宅市场各项指标成长状况(近3-5年) ? 开工量/竣工量 ? 销售量/供需比 ? 平均售价 3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 二、 区域内供应产品特征 1、 各档次产品供应状况 2、 各档次产品的集合特征 尤其研究与本案类似档次物业的特征 ? 平均售价 ? 开发规模 ? 产品形式 ? 平均消化率 ? 平均容积率 ? 物业在区域内分布特征 3、 区域内表现最好个案状况 附图:项目周边楼盘个案分布图,其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。 4、 未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 5、 分析:本案在区域市场内的机会点 6、 结论: ? 区域市场在整体市场的地位及发展态势 ? 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式 ? 本案在区域内开发市场潜力 ? 本案在开发中的营销焦点问题 三、 区域市场目标客层研究 1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围(建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上) 2、 结论:本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。 四、 目标市场定位及产品定位 1、 市场定位 2、 目标人群特征/来源区域/行业特点 3、 产品建议 第四部分:规划设计分析 一、初步规划设计思路 1、 设计概念:产品体现的主题思想,主要设计风格、设计特点。 2、 主要产品类型:多层、高层,还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型,及不同类型产品的比例。 3、 节能和环保型建筑材料选用的考虑。 4、 在所在城市中,生产新型、别具一格产品的可能性。 5、 如果是大型、超大型项目,对营造大社区概念的考虑。 二、规划设计的可行性分析 1、 在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下,制造出的产品是什么类型和特性,是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。 2、 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。 3、 土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如:地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑(小峡谷)、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。 4、 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如:治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。 5、 周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如:道路状况(可能与小区主要出入口有关)、供水、排水、通讯(有线电视、电话、网络)、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。 6、 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如:交通状况(与是否开通业主班车有关)、商业设施(大型购物中心)、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。 7、 市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如:市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾,对产品品质是否有影响,及如何解决。 第五部分:项目开发 一、 土地升值潜力初步评估。 从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 二、 立即开发与作为土地储备优缺点分析 三、 工程计划:工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。 四、 销售计划:各期销售时间、价格、面积,预计销售各期的市场占有率,销售计划实现的可行性分析。 第六部分:投资收益分析 一、 成本预测 说明测算假设和主要运用指标,如产品类型假设,总建筑面积,住宅和非住宅面积,容积率,项目总投资(直接建造成本加期间费用,不包括营业税和所得税)等。并参照下面表格列示: 项 目 投资总额(万元) 单位成本(元/m2) 土地成本 前期工程费 基础设施费 建安工程费 配套费用 开发间接费 直接建造成本小计 营销费用 管理费用 总 计 二、 税务分析 1、 营业税及附加 2、 所得税 3、 土地增值税 上述税种的基本税率,能够享受的税收优惠政策时的税率,项目本身适用的税率,若享受地方政府的优惠政策,要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突,以及如何解决,具体的操作的过程是什么。 三、 经济效益分析 1、 经济效益分析的假设条件,如:是否享受政府各种税费的减免等 2、 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格: 经济指标 单位数值(元/m2) 项目总金额(万元) 销售收入 直接成本 总投资 毛利率 税前利润 税后利润 销售净利率 投资回报率 3、 项目开发各期的利润体现 经济指标 2001年 ··· 20××年合 计 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 结算面积(m2) 单位利润(元/m2) 利润(万元) 4、 敏感性分析,参照以下内容及表格,可根据实际情况增减。 (1) 成本变动各项经济指标的变化,假设成本每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较,如: 经济指标 预测成本×90% 预测成本 预测成本×110% 预测成本×120% 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 (2) 售价变动各项经济指标的变化,假设售价每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较,如: 经济指标 预测售价×90% 预测售价 预测售价×110% 预测售价×120% 营业额 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 (3) 容积率变动各项指标的变化 主要指标 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5 多高层比 营业额 总投资 毛利率 税后利润 税后净利率 总投资回报率 四、 项目资金预测 1、 资金投入计划:各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。 2、 资金回款计划:各期销售回款计划。 3、 资金需求计划:结合整个公司资金情况,列示各期资金的需求缺口及融资途径。 4、 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额 第七部分:管理资源配置 五、 机构设置:是否需要成立独立法人公司(项目公司);主要部门设置。 六、 人力资源需求:启动项目对个专业(部门)人员的需求,具体人数(重点是专业经验) 七、 人力资源缺口及解决:现有人员能否满足需要,缺口人员的解决途径(调动、招聘、培训等)。 第八部分:综合分析与建议 一、优势:从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。 二、劣势:从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。 三、机会:从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。 四、结论和建议 第九部分:竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题 (一) 主要指标测算 1、 预测直接建造成本(不包括地价)、售价 2、 投资收益分析(参考以下格式): 经济指标 A A+M A+2M ··· A+nM 楼面地价 完全成本 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 注:A代表起拍价或投标底价,若没有底价A代表略低于可能最低中标价;M代表每次举牌增加的最小单位价格,或者是设定的敏感性(或重要性)变化值,例如100万元,变化值不宜过大。 还有你加分给我,就告诉你
[email protected]
5zp声明:以上信息提供参考.最终决定权在于你自己!
回复
使用道具
举报
千问
|
2005-11-17 19:11:21
|
显示全部楼层
你可以参考以下资料:可行性报告内容指引
项目决策背景及摘要
一、外部环境
1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响,如:交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等;
2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如,项目处在浦东,要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。
3、 项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等;
二、内部因素
1、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义(一般3—5年),在公司发展中的地位(是否核心项目);
2、 公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;
3、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义;
第一部分:项目概况
一、 宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。
附图:项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与主要中心区域办公/商务/政府的关系)。
二、 宗地现状
1、 四至范围;
2、 地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较;
3、 地面现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积;
4、 地面现有居民情况,包括具体居住人数、户数,工厂数量、规模、产品性质、开工状况等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响;
5、 地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等,地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;
6、 土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地;
7、 地质情况,包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图:平面地形图,标记四至范围及相关数据;
地形地貌图,主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容;
地下状况图,包括地下管线、暗渠、电缆等。
三、 项目周边的社区配套
(一)周边3000米范围内的社区配套
1、 交通状况
(1) 公交系统情况,包括主要线路、行车区间等;
(2) 宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要发展商自己解决;
(3) 现有交通捷运系统,近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
附图:交通状况示意图,包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统;
2、 教育:大中小学及教育质量情况。
3、 医院等级和医疗水平
4、 大型购物中心、主要商业和菜市场
5、 文化、体育、娱乐设施
6、 公园
7、 银行
8、 邮局
9、 其他
附图:生活设施分布图,具体位置、距离。
(二)宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
四、 项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写)
1、 治安情况
2、 空气状况
3、 噪声情况
4、 污染情况(化工厂、河流湖泊污染等)
5、 危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等)
6、 周边景观
7、 风水情况
8、 近期或规划中周边环境的主要变化,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
9、 其他
五、 大市政配套(都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性)
1、 道路现状及规划发展
包括现有路幅、规划路幅,规划实施的时间,与宗地的关系(影响)。
2、 供水状况:现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3、 污水、雨水排放:现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4、 通讯(有线电视、电话、网络):现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
5、 永久性供电和临时施工用电:现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
6、 燃气:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7、 供热及生活热水:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图:说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置,及未来规划扩容和增加的情况。
六、 规划控制要点
1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
2、 住宅建筑面积、公建建筑面积,公建的内容,并区分经营性和非经营性公建的面积
3、 综合容积率、住宅容积率
4、 建筑密度
5、 控高
6、 绿化率
7、 其他
七、 土地价格
土地价格计算的方法,若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
第二部分:法律及政策性风险分析
一、 合作方式及条件
1、 合作方基本情况:名称,主要股东投资情况,注册资本,成立时间、特殊背景等
2、 合作方式:例如:一次性买断土地、建后分房(面积)、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外,都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。
3、 付款进度及与拿地程序的配合
4、 其他合作的主要条件
5、 与合作方式相关的其它法律规定
二、 土地法律性质评估
(一)现状
1、 土地所有权归属
2、 土地使用权归属
3、 土地的用途
(二)规划
1、规划所有权归属
2、规划使用权归属
3、规划的用途
三、 取得土地使用权程序评估
1、 取得土地使用权的程序
2、 取得土地使用权需要的工作日
3、 取得商品房用地土地使用权所需条件
4、 取得土地使用权的风险及控制(取得土地使用权存在的不确定因素及解决)
四、 土地性质变更的评估(已经是商品房用地可以不写)
1、 土地性质变更的程序和理由
2、 土地性质变更的政策支持或障碍
3、 土地性质变更需要的工作日
五、 政策性风险评估
城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫,从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如:优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。
六、 总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性,风险的可控性进行评价。如:签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑;部分或全部条款存在的不确定性因素的控制;不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
第三部分:市场分析
一、 区域住宅市场成长状况
1、 区域住宅市场简述
? 形成时间
? 各档次住宅区域内分布状况
? 购买人群变化
2、 区域住宅市场各项指标成长状况(近3-5年)
? 开工量/竣工量
? 销售量/供需比
? 平均售价
3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
二、 区域内供应产品特征
1、 各档次产品供应状况
2、 各档次产品的集合特征
尤其研究与本案类似档次物业的特征
? 平均售价
? 开发规模
? 产品形式
? 平均消化率
? 平均容积率
? 物业在区域内分布特征
3、 区域内表现最好个案状况
附图:项目周边楼盘个案分布图,其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。
4、 未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型
5、 分析:本案在区域市场内的机会点
6、 结论:
? 区域市场在整体市场的地位及发展态势
? 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式
? 本案在区域内开发市场潜力
? 本案在开发中的营销焦点问题
三、 区域市场目标客层研究
1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围(建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上)
2、 结论:本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。
四、 目标市场定位及产品定位
1、 市场定位
2、 目标人群特征/来源区域/行业特点
3、 产品建议
第四部分:规划设计分析
一、初步规划设计思路
1、 设计概念:产品体现的主题思想,主要设计风格、设计特点。
2、 主要产品类型:多层、高层,还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型,及不同类型产品的比例。
3、 节能和环保型建筑材料选用的考虑。
4、 在所在城市中,生产新型、别具一格产品的可能性。
5、 如果是大型、超大型项目,对营造大社区概念的考虑。
二、规划设计的可行性分析
1、 在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下,制造出的产品是什么类型和特性,是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。
2、 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。
3、 土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如:地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑(小峡谷)、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。
4、 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如:治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。
5、 周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如:道路状况(可能与小区主要出入口有关)、供水、排水、通讯(有线电视、电话、网络)、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
6、 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如:交通状况(与是否开通业主班车有关)、商业设施(大型购物中心)、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。
7、 市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如:市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾,对产品品质是否有影响,及如何解决。
第五部分:项目开发
一、 土地升值潜力初步评估。
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
二、 立即开发与作为土地储备优缺点分析
三、 工程计划:工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
四、 销售计划:各期销售时间、价格、面积,预计销售各期的市场占有率,销售计划实现的可行性分析。
第六部分:投资收益分析
一、 成本预测
说明测算假设和主要运用指标,如产品类型假设,总建筑面积,住宅和非住宅面积,容积率,项目总投资(直接建造成本加期间费用,不包括营业税和所得税)等。并参照下面表格列示:
项 目 投资总额(万元) 单位成本(元/m2)
土地成本
前期工程费
基础设施费
建安工程费
配套费用
开发间接费
直接建造成本小计
营销费用
管理费用
总 计
二、 税务分析
1、 营业税及附加
2、 所得税
3、 土地增值税
上述税种的基本税率,能够享受的税收优惠政策时的税率,项目本身适用的税率,若享受地方政府的优惠政策,要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突,以及如何解决,具体的操作的过程是什么。
三、 经济效益分析
1、 经济效益分析的假设条件,如:是否享受政府各种税费的减免等
2、 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格:
经济指标 单位数值(元/m2) 项目总金额(万元)
销售收入
直接成本
总投资
毛利率
税前利润
税后利润
销售净利率
投资回报率
3、 项目开发各期的利润体现
经济指标 2001年 ··· 20××年合 计
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
结算面积(m2)
单位利润(元/m2)
利润(万元)
4、 敏感性分析,参照以下内容及表格,可根据实际情况增减。
(1) 成本变动各项经济指标的变化,假设成本每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较,如:
经济指标 预测成本×90% 预测成本 预测成本×110% 预测成本×120%
总投资
毛利率
税前利润
税后净利
销售净利率
总投资回报率
(2) 售价变动各项经济指标的变化,假设售价每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较,如:
经济指标 预测售价×90% 预测售价 预测售价×110% 预测售价×120%
营业额
毛利率
税前利润
税后净利
销售净利率
总投资回报率
(3) 容积率变动各项指标的变化
主要指标 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5
多高层比
营业额
总投资
毛利率
税后利润
税后净利率
总投资回报率
四、 项目资金预测
1、 资金投入计划:各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。
2、 资金回款计划:各期销售回款计划。
3、 资金需求计划:结合整个公司资金情况,列示各期资金的需求缺口及融资途径。
4、 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额
第七部分:管理资源配置
五、 机构设置:是否需要成立独立法人公司(项目公司);主要部门设置。
六、 人力资源需求:启动项目对个专业(部门)人员的需求,具体人数(重点是专业经验)
七、 人力资源缺口及解决:现有人员能否满足需要,缺口人员的解决途径(调动、招聘、培训等)。
第八部分:综合分析与建议
一、优势:从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。
二、劣势:从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。
三、机会:从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
四、结论和建议
第九部分:竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题
(一) 主要指标测算
1、 预测直接建造成本(不包括地价)、售价
2、 投资收益分析(参考以下格式):
经济指标 A A+M A+2M ··· A+nM
楼面地价
完全成本
总投资
毛利率
税前利润
税后净利
销售净利率
总投资回报率
注:A代表起拍价或投标底价,若没有底价A代表略低于可能最低中标价;M代表每次举牌增加的最小单位价格,或者是设定的敏感性(或重要性)变化值,例如100万元,变化值不宜过大。 5zp声明:以上信息提供参考.最终决定权在于你自己!参考资料:http://www.21manager.com/dispbbs.asp?boardID=98&ID=36375&page=7
已赞过
已踩过中国产业经济信息数据库
回复
使用道具
举报
千问
|
2005-11-17 19:11:21
|
显示全部楼层
去“大秘书”网站看看
回复
使用道具
举报
千问
|
2005-11-17 19:11:21
|
显示全部楼层
同意
回复
使用道具
举报
返回列表
发新帖
高级模式
B
Color
Image
Link
Quote
Code
Smilies
您需要登录后才可以回帖
登录
|
立即注册
本版积分规则
发表回复
回帖后跳转到最后一页
千问
主题
0
回帖
4882万
积分
论坛元老
论坛元老, 积分 48824836, 距离下一级还需 -38824837 积分
论坛元老, 积分 48824836, 距离下一级还需 -38824837 积分
积分
48824836
加好友
发消息
回复楼主
返回列表
问答
热门排行
1
你好,我最近有一周了天天晚上肚子疼然后就
2
长沙哪里皮肤科最好==白癜风治疗
3
头昏是因为心律不齐吗!?因为之前有
4
张嘴吃东西的时候好象耳朵旁边的骨头疼!
5
是俩孩子的母亲,高162厘米,重90斤
6
肌肉型的大腿应该进行怎样的运动才可以瘦下
7
前1个半小时,我吃完饭遛弯,突然觉得前胸和后背疼
8
食道癌手术了,也化疗了,还是转移了
9
女性发育期毛孔粗大毛黑明显怎么办?有什么
10
是否是胆管堵塞
11
治疗白癜风光用药物是否有效?
12
天天在空调房间里,昨天中午在37度得太阳下暴晒行走
13
我患慢性腹泻多年,好好坏坏,怎么才能根治
14
浑身乏力‘厌食酸痛,保守的药物治疗,延长生命,肝癌晚期
15
我怀孕9个月了·昨天可能受凉了·早上有点拉肚子·现在肚子一阵一阵的疼
16
我该怎样去改变自己的心理???
17
气嗓管里呛进东西咋办
18
癫痫怎么治疗效果最好能治愈吗
19
月经周期正常,月经来时前三天无血,第四天
20
什么是活血化瘀、清热凉血的中药,或者中药
21
准备要一个宝宝结果怀孕俩月检查出是葡萄胎
22
2011。6,18,买药吃没好,要吃什么要才会好,喉咙痛
23
甲状腺内多发结节,结节性甲状腺肿是什么
24
处女第一次做爱都会出血吗?
25
我被查出“甲胎蛋白弱阳性”,会引发什么?
26
你好!我的女儿一岁五个多月了,现在走路右
27
湿疹留下的斑点
28
我21岁,女,哪里都不胖,就是有小肚腩,
29
睡觉出汗不睡的时候也是有点出汗维生
30
28岁,男,今天测血压是147/89.血
31
我想请问一下,要是得了失眠的话,应该如何
32
医生,我的月经12天就来一次,有两次了。
33
我父亲喷门癌手术50天了,其中有一针至今
34
我的脚被铁丝扎伤了留血啦没有打破伤风针过
35
唇恶裂婴儿是怎么造成的?
36
体检时怀疑是肺结核,后有做过胸部CT
37
身上起了一些小红点不疼不痒,不知道是怎么
38
左炔诺孕酮炔雌醚片服用方法:
39
生气·急躁后,先是四肢发麻,接着双手抽搐
40
三个月大宝宝湿疹挺严重,可以用生土豆片傅
41
屁股上起红疙瘩,有点痒越抓越多,因为什么
42
感冒全身难受,特别是背部
43
你好,请问腿上多处静脉曲张是不是每个地方
44
我是21周做的彩超检查,显示胎儿左心室内
45
流了15天黄鼻子不发烧,不咳嗽,吃饭也可
46
医生您好!我6月21日验白带时结果为WB
47
45天新生儿能不能做阑尾切割手术?风险大
48
怀孕42天,我的情况正常吗?
49
老想上小便,月经老是晚一个多星期才来
50
请问女性能否吃左归丸,是否有副作用
51
我儿子6周岁,近期给他清洗时发现生殖器(
52
重庆脱发怎么办?毛发移植能阻止掉头发么?
53
我脸皮肤特别干,脸上一层白皮起皮了如何是
54
我撒尿很疼阴道里还痒有的时
55
膝盖和手指关节肿痛是风湿关节炎吗?
56
做爱后小腹疼,疼了一天后白带微红
57
脚扭伤了,骨头没事,但是还痛
58
有的人说西瓜含糖会发胖有的人说西瓜里的
59
请问1岁小孩患疱疹性咽炎怎么办?阿昔洛韦
60
我有细菌性阴道炎,医生给我开了奥硝唑片,
61
足浴对产后腿部麻凉有没有治疗作用
62
总在家不出门是不是容易患心理疾病啊?
63
求助治疗喉癌方面的专家?
64
想确认癫痫症状,如何治疗
65
38周羊水轻度浑浊
66
医生,刚才您回答了我的问题,男朋友他无血
67
确诊为淋巴结核服抗结核药3个月(四联)
68
同房后12天用早孕试纸测出弱阳性是否怀孕
69
如何预防在夏天感冒?
70
你好/怀孕期间可以同房吗
71
发炎、疼痛。曾经和效果:我于2010年6月24日买了三个疗程
72
乳腺增生小结节,腋下肿块
73
2010年在慈铭体检检查结果是:右肾内可
74
怀孕3个月可以打狂犬疫苗吗对胎儿有什
75
我有些头晕,有扁桃体炎还没好,想问易是怎么回事
76
经期能做阴道镜检查吗?
77
红豆杉有那些副作用?
78
一岁宝宝发烧,只烧头全身又不烧,怎没办?
79
声音沙哑,现在通过雾化治疗嗓子不干燥了,雾化2天了。,好治疗吗
80
怎么保持好的体形。。。
81
刚做完阴茎背神经阻断术、术后1个月内禁止过性生活-要是让人给
82
我今年20啦,也能吃这个药吗?
83
噓酸性细胞百分比6.0正常吗?
84
阴茎勃起后有疼痛感,用手摸阴茎中部有硬结
85
求助!神经官能症的问题。万分感激!
86
多维铁口服溶液喝完为什么会吐
87
重庆乙肝治疗的好么?
88
咨询中医中药问题之问题,请依问而答,谢
89
小儿帅气什么时候适合做手术,以后会复发吗
90
前几天感冒,吃了头孢和感冒药后来几天就便秘大便干燥
91
一支药膏能用几次,要几个三至五次会有效果
92
吃72小时避孕药对身体有什么伤害
93
皮肤湿症的中药治疗方法。
94
想要解读一下这个报告根据这个报告看怎么
95
我的大门牙上有个很小的洞,也不是黑色的,
96
大夫您好!我大约有20天了咳嗽有37度得