“烂尾楼”，烂在哪？

显示全部楼层 · 2021-1-8 04:58:53

烂尾楼，非法集资，早已成为社会毒瘤，民生焦点。
　　焦作东桂房地产名下的金桂苑商场即六号园商场、金桂苑、金桂茗苑，焦作三合房地产名下的东方红国际广场，就是典型的烂尾楼案例。
　　烂尾楼，至少涉及到购房人、投融资人、银行、材料供应商、建筑施工单位等多方利益。它使银行呆账坏账，国有或民间资产流失，材料费、施工费难以清偿，购房人房产受到侵害。正因为此，烂尾楼已成为破坏社会稳定安定的严重因素。
　　河南省委省政府2018年关于下决心整治问题楼盘的要求，应该是顺应民心，解民之急，维护社会稳定大局之举。
　　那么，烂尾楼究竟烂在哪里？表面上看，是资金链断裂，经营不善，资不抵债，其实不然。人们会问：为什么会资金链断裂？断裂的资金哪里去了？为什么会资不抵债？资不抵债的资产哪里去了？
　　可以肯定地说，任何一个烂尾楼都是人为造成的。任何一个烂尾楼的背后，都站着一个贪婪、罪恶、强取豪夺、不法侵吞、不惜牺牲广大老百姓利益和国家财产的黑心开发商和政府保护伞。
　　烂尾楼，非法集资敛财，骗取银行贷款，黑恶势力勾结，暗箱转移财产，坑骗购房人、投资人和银行贷款，摇身一变成为某些人的囊中之物，可以说是烂尾楼真正的价值构成和演变。
　　整治问题楼盘的最有效方法是破产重整。而破产重整的一个重要环节是债权债务清理。债权人债权申报审核甄别认定，应该说不难。关键是对债务人财产清理核查追查，说难也难，说不难也不难：第一，算收入，比如说，东桂公司从华融融资了多少钱？从银行贷款了多少钱？大中华非法集资了多少钱？楼盘销售、铺面出租、一房两卖、二次抵押，多收入了多少钱？多套了银行多少钱？第二，挤水分，比如，有没有非法将未售出存量楼盘记于自己、亲友、他人名下？有没有虚增支出？虚增非法集资款项？虚增利息支付？其它虚增负债等；第三，算支出，买地、楼盘开发、还贷、税收、人员管理费等，这是开发商发生的总成本。总收入+挤掉的水分—总成本，剩下的应该就是存量资金资产。
　　换句话说，对债务人的财产清理至少应该查清：债务人负债负在哪里？负债与事实是否相符？有没有人为的虚增负债额度？有没有财产转移去向不明？有没有涉嫌违法犯罪等？
　　如2019年12月23日债权人第一次会议报告的东桂公司财务状况：银行存款仅有3万8千多元，设备只有1辆货车、1辆面包车，2辆电动机，几台破电脑电视……，谁信啊？那么请问，哪么大的借贷融资款项都哪里去了？
　　焦作市山阳区法院2019年7月5日寻找破产重整管理人公告中披露东桂负债15个亿。果如其言，东桂就是一个巨大的黑洞。就是开发商撤退前，给政府、投资人、管理人、购房人挖了一个大大的坑。试想，不把这个黑洞找到，不把这个坑填平，背着这么沉重的包袱，这么大的负债额，如何破产重整成功？后续投资人有谁愿意接手这样的烂摊子？
　　因此，烂尾楼破产重整能否成功，债权人的利益能否最大化，很大程度上取决于对债务人财产清理清查追讨，债务人留下的窟窿越大，烂尾楼破产重整的难度就越大。正如管理人在第一次债权人会议报告中所说：“东桂公司财产每减少一分，债权人受偿金额和可用于后续施工的资金也减少一分”。
　　烂尾楼破产重整要想取得突破性进展，必须动用政府行政的、公安法院司法的、律师会计工程咨询专业的、广大购房人积极配合等多方面力量，穿越十八层，对债务人巨额财产流失深挖彻查：立即查封开发商所有公司股份成员、相关人员、本人或以他人名义新注册开办的新公司资产，冻结其银行账号，层层追查资金流向去向、资产来源、转移或记于他人名下的股份地产房产车产等。可以说，这是治理烂尾楼的最大法器，也是打击震慑犯罪，防止类似借烂尾楼卷钱、洗钱、转移资金资产的有力武器。更是破产重整不可或缺的有效手段。
　　不然的话，破产重整就有可能走过场流于形式；就有可能有失公平公正，被邪恶碾压正义，让为非作歹者阴谋得逞而平安逍遥法外；就有可能在较大程度上牺牲购房人、投融资人、银行和相关债权人的利益，而放过了真正制造破产而大量转移财产金蝉脱壳的罪魁祸首，让全体债权人为犯罪者的巨额不法所得买单；就有可能假破产重整之名，成为不法开发商财产转移成功的又一挡箭牌，保护伞。
　　这应该成为政府、法院、管理人、债权人的共识。
　　只要政府有决心，敢碰硬，出重拳，任何烂尾楼的治理和破产重整都会在众百姓的掌声中收官。
　　就在本文即将收笔时，东桂?公司债权人微信群看到一篇题为《换位》的文章，所披露的烂尾楼骗局真是一绝：
　　2012年8月，郑州金水区法院组织全院成员和离退休干部团购位于金水区内的一个楼盘。322位法院人共向河南华之业房地产开发商交纳团购首付款1.269亿元。让法官们想不到的是，房子盖到第三层时，停工了。原来，华之业自始至终没有取得该土地的使用权。土地被发现有问题后，华之业公司人去楼空。之后，法官们慢慢了解到，华之业在金水区开发的多处楼盘都出现烂尾，而且已经被法院列入失信名单。开发商一开始就给法院挖了一个大大的坑。之后的8年，金水区法院历尽周折，通过郑州市政府，一直在协调该块土地的使用变更。2019年10月，该块土地招拍挂当天，河南常绿卓屹置业有限公司以2.09亿底价轻松拍得涉案土地。常绿不承认华之业之前与金水法院签订的团购协议，房价由每平米13740元涨到16000元、19000元。通过“天眼查”，常绿和华之业之间存在关联。在8年前已经交了30万元的法院人看来，“常绿的实际控制人仍然是华之业那些人。华之业借着常绿耍出了金蝉脱壳之计，也欺骗了上级领导”。
　　从华之业到常绿，烂尾楼骗局不光开了金水区322名法官一个大大的玩笑，也开了法律一个大大的玩笑。
　　但愿东桂破产重整不会是郑州金水区法院团购烂尾楼的翻版。
　　（魏功平魏沧声2019.124、12.29）