如何通过升级改造实现项目的保值增值

显示全部楼层 · 2022-1-16 06:04:17

改造困难：满租状态，晚上施工，并且大厦是大小物业管理，购买该项目时仅为正负零以上面积，无地下用房，无地下车库，材料进场和堆放困难。改造成果：项目经过亮化工程、装修改造，提升了项目品牌，提高了硬件水平，节约了能源消耗，保持了项目的甲级写字楼的品质，租金价格位居周边同质写字楼前列。每过5-10年大家对于甲级会重新定义，这个项目体现了一个崛起于改革初期的写字楼，如何与时俱进、持续维持甲级水准的改造。难点在于如何满足Dailyoperation条件下进行非常复杂的、缜密的策划与改造。改造体现了行业未来几年的一个趋势——存量地产。一线城市核心区存量土地已经不多了，甚至在局部核心区域准拆不准盖，未来的竞争是存量地产的竞争。那么如何让老化存量资产焕发活力是一个非常重要的课题。LEED认证执行具体流程及时间节点1、成本增量分析及最终认证等级确定，时间为一个月;2、项目运行维护改进，时间为三个月;3、项目运行维护数据采样及检测，时间为三个月;4、项目最终认证，时间为三个月;5、向发改委提出“节能发展引导资金”的申请。回过来来改造，假如重来一遍，有什么遗憾?项目的升级改造的一些最新先进改造，比如合同能源管理、系统化的梳理与改造、整个物业管理系统通过软件流程实现，而不是纸质化工单实现。通过硬件改造使资产得到提升后，在软性服务上，有哪些措施来实现与其他甲级写字楼的差异化竞争?如安全管理、特色物业服务等。“从安全管理来讲，项目位置十分重要。措施有：安全由项目经理和保安部负责;持续无烟活动;每年开展安全月活动;配合大物业进行消防演习;更新消防装备;可视执行;老化消防设备更换、消防系统、更新监控设备等;其他措施：通过认证把管理工作进行了梳理;制定整套VIP客户服务方案;专门设置客户关系岗;定期召开租户会议;免费客户服务细节，如借用雨伞、乔迁花篮、免费宣传等;内部设置管理创新奖;邀请业内资深专家成立顾问组;以及甲级写字楼的吸烟整治问题。建议制定一个租户挽留计划，和硬件改造相匹配。由于产业集聚及当地政府支持、租金成本低，有一些客户正在从CBD核心商圈向附属商圈转移。项目中大型客户还是比较多，正是附属商圈容易抢走的对象。在operation过程中就制定一些措施，比如三星，针对韩国企业组织一些活动。高频的联络和活动，结合硬件设施改造，和楼宇改造，这就是一个比较完善的计划了。全部是满租和全部都是夜间施工，是怎样协调客户和施工单位，改造工期有多久，施工改造是否有造成客户的流失?改造前，首先下发通知，和租户进行沟通，包括改造区域，时间多长。楼层改造采用跨楼层，比如卫生间，隔一层进行施工。从整个施工监管来讲，整个监管团队管理都非常严格，对施工单位有非常明确的要求。现场有专门保安人员实时监控。尽量把对租户的影响降到最低，租户看到效果，也对改造工作取得了谅解。几个关键：一是成品保护;二是灰尘控制、对空调的保护;三，对楼内租户进行了解，比如孕妇等对异味比较敏感的人群。在周六日和夜间还会有加班人员，对现场材料堆放要有规范。从改造前的设计，施工，及施工过程中的微调，到完工，是一个繁琐漫长的过程。无论是成本(时间，费用)的投入，到后期的出租率是否能达到我们的期望值?从整体来讲，项目的硬件品质有了很大的提升。从整个升级改造的效果来看，大部分租户是比较认可。项目的确有一些租户的调整，但更多是受整个市场环境和租户自身行业的一些影响，从长远来讲，项目的硬件改造和软件服务的影响将会越来越深。这个案例的改造更像是一个资产管理过程。包括对整个市场定位、租金分析、硬件改造、LEED评级，如果能对租金能做一个逐年的对比，对未来资产收入进行一个趋势判断，包括物业管理、投资分析，基本上是一个完整的资产管理报告。在存量资产时代，是值得很多人去参照和思考的一个很好的样板。