楼市更严的调控信号来了房价到底能否被有效控制住？

显示全部楼层 · 2021-1-8 11:26:28

近几个月来，主管部门对房地产融资环节的监管，正在迅速升级。6月24日，银保监会发文强调“严控违规资金流入房地产市场”。7月24日，房地产工作座谈会召开，首次提出“实施好房地产金融审慎管理制度”。8月20日，央行、住建部召开重点房企座谈会，研究落实房地产金融审慎管理。其中，对房地产融资的管理，主要是以“三条红线”为标准，具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。
纵观这些房地产调控政策，表明中央政府对楼市调控不断趋紧的态势，尤其是对房地产融资的“三条红线”，再次释放了楼市政策收紧信号。为何这么说呢？因为这“三条红线”可谓是房企的“生命线”，对于房企来说资金来源的渠道被收窄了，就意味着失去了扩张的本钱；对于楼市来说，所有进入房企和楼市领域的资金被控制了，房价上涨的动力也自然会减弱。一句话，一旦房企达不到三个规定的比例要求，是不能再向外发债融资或向银行申请贷款的，这对房企资金来源无异于釜底抽薪，也表明房地产再盲目快速扩张将成为过去式。
所以，这种楼市调控的升级算是抓住了房地产调控的精髓，或者说抓住了调控的“牛鼻子”，将房地产业或楼市行业的资金进入渠道把严，将不正规注入房地产和楼市的各类资金卡住，我国房地产业要想控制不住、楼市价格要想不下跌都是不可能的。所以，楼市再传收紧信号这一招无疑是抓了房地产业调控的主要矛盾，是建立我国房地产业长效调控机制的重要内核。
那么，楼市再传收紧信号，究竟将会带来哪些利好效应？总的来看，楼市再传收紧信号将会释放诸多积极社会经济利好效应：
对于房企来说，意味着盲目扩张再也没门，不少中小房企有可能退出房地产业。因为，“三条红线”实质是对房企及楼市划定了不能触碰的底线，任何房企如果只要存在“三条红线”当中的一条，都将不能对外发债，也不能向银行申请贷款，这算是真正遏住了房企和楼市的调控要害，房企如果没有了轻松的融资来源，房企扩张的欲望自然会被打消，楼市价格上涨的动力也必然会减弱。
对于民众来说，房价持续大幅快速上涨将成历史。因为各路炒作资金进入楼市的“后门”被截断，不可能有过多的资金注入楼市，尤其是银行信贷资金不能流入楼市，楼市价格“兴风作浪”更是没有了后劲；于是推动房价上涨的资金动力不足，房价自然不可能大幅快速上涨，这对于广大真正需要购房的民众来说，房价稳定并会逐渐下降，中央政府确定的房住不炒的属性才能真正回归。
对于政府来说，靠土地财政吃饭也将一去不复返。因为房企融资渠道收窄之后，房企扩张能力减弱，没有更多的资金用来拍卖拿地，这对地方政府来说，可能将有更多的土地会流拍，指望靠卖地收入来弥补基础设施投入和保民生支出恐将难以实现，于是迫使各级地方政府将发展的目光瞄准实体企业，会对实体企业政策支持力度加大，出台更多的财税优惠政策，使实体企业获得更加优越的发展环境。
对于银行来说，更多的信贷资金将流向需要资金的实体企业。目前银行房地产及按揭贷款占总贷款比例不低，如果“三条红线”实施起来，表明银行信贷资金流向房企和楼市的各种暗道将被有效封堵，更意味着不少房企达不到向银行申请贷款的资格，银行也必然有大量的“剩余资金”找不到出路，这样会迫使银行会将更多的信贷资金投向需要支持的实体企业尤其是中小微实体企业，这样中小微实体企业融资环境将会大为改善，获得信贷支持的可能性也将大幅提高，这对于整个实体企业而言将是极大的利好。
对于整个国家经济而言，将会有利于产业经济结构的调整，使房地产业逐渐由主导产业降为次要产业，使得我国有限的社会经济资源被重新进行分配，这无论对于当前我国掀起的供给侧结构性改革还是新兴产业形态的崛兴都将带来巨大的金融利好。尤其，可以避免更多的银行资金流入房地产领域，避免房地产泡沫被再次吹大，这对防范房地产业快速扩张带来的金融“黑天鹅”、有效防范化解我国房地产业金融风险创造有利条件。
显然，再次传出房企融资明确收紧信号是好事，全国民众会举双手赞成，但仅有信号是远远不够的，更需要实实的督办措施将信号传导给房企融资实际，把紧房企各类融资闸门，收紧信号才能真正发挥功效。这需要各级金融部门、各级政府和各类房企的积极配合，提高控制房企融资的主动性和自觉性，中国的房企融资才能真正达到中央政府所预设的目标，房地产业盲目无序扩张的格局也才能真正被打破，楼市价格无限上涨的趋势也才会真正被改写！