土地金融路到底有多远？

显示全部楼层 · 2021-1-8 11:26:42

曾经，鹰潭，南方一座美丽的小城，城中的市民正享受着周末带来的悠闲与惬意。而此时鹰潭农商行资产保全部的总经理宋早清就没有那么坦然，一笔土地承包经营权证质押贷款形成的260万元不良正等着他去清收。
探路：先行先试
早在10年前，当时江西省余江县信用联社（现改制为鹰潭农商行余江支行）为了破解农民贷款难和银行难贷款的“两难”境地，曾先行先试进行农村土地承包经营权抵押贷款，现在是余江支行行长的蒋学良，当时是第一个吃螃蟹的人。他告诉记者，出身农家，长期在农信社一线工作近30年，对农民贷款难感触最深，并且自己一直思考如何破解农民贷款难。农户由于缺乏有效抵押资产，常常不能获得信贷支持，农户收入增长缓慢，抗风险能力弱，农业落后，制约了农村经济的发展。但“三农”问题始终是中国经济和社会发展的战略问题，这是大方向。农村金融如何助推“三农”发展，同时实现自身的发展，需要智慧，也需要勇气。蒋学良说，截至目前，鹰潭农商行余江支行累计办理土地承包经营权抵押贷款25笔，贷款金额 1.5亿元，促进当地经济的发展（惠及农户和企业数量、创造价值、就业机会等），也为本行创收了利润。

蒋学良说，对于土地承包经营权抵押贷款也是摸着石头过河，一路走来很不平坦淡，而这次形成的260万元形成的不良贷款，是一位来自浙江永康的外商用余江县杨溪乡村委会的几个自然村的300余亩山林的30年承包经营权作质押贷款，到现在形成不良已经有一年多了，除了本金，利息现在都有20多万元。蒋学良对记者补充说，这位客户曾是以前余江县信用联社一手扶持起来的，2008年，我们发放了第一期贷款80万元，他那时很能吃苦，在山上栽种杨梅、在水库养鱼、并经营农家乐，尤其在餐饮上是做得风生水起。只是在近两年经营不善，加上没有当年创业的锐气，“破罐破摔”走到现在的境况。
困惑：不良化解
为了能够遇上这位欠贷的浙江永康的外商，宋早清特地起了一个大早，并约上了鹰潭市公安局经侦大队的吴大队长。他告诉记者，自我今年年初接受资产保全部总经理职务以来，单为这一个客户，我是寝食不安，也跑了N次路，但愿今天有个好运气。，约上吴大队长只是给对方施点压，在乡下这一方法有一定的威慑作用，至于清收成效，我实在不敢保证。
在距鹰潭市80华里的320国道旁，写有“古月山庄”牌匾的一侧已从木架上脱落，在寒风中摇曳，显得几分萧条。宋早清告诉记者，这就是我们今天要到的地方。一进山庄，几条嗷嗷叫的狼狗作为接待清收人的“见面礼”。宋早清和同行的人前后叫喊，这位外商才“千呼万唤使出来”，任凭清收人怎样动之以情、晓之以理，这位外商摆出一副“死猪不怕开水烫”的姿势，耷拉着脑袋不吱声，最后只是说，再缓缓，我再想想办法，至于具体什么办法，讲不出“子丑寅卯”。宋早清随后对记者说，他对付我们的就是一个字“拖”，土地承包经营权抵押贷款出现不良后，银行是真正的弱者，由于在法律和制度上缺乏明确的支持，我们唯一的一个好办法就是“磨”，这是一场“马拉松式”的“斗争”，也是我们需要破解的一道难题。

破题：任重道远
“余江支行土地承包经营权证质押贷款出现的这样一笔不良，在全国应该不是个案。”蒋学良说，“化解此类问题最有效的方法是实现土地承包经营权的有效流转，但目前从法律上找不到答案。我希望中央尽快加强顶层设计，破除法律障碍，如城市房屋抵押贷款一样，可以流转、变现。否则，土地承包经营权证质押贷款一旦形成不良，土地经营权流转又不能实现，作质押的土地承包经营权证对银行来说就是一张废纸。”
对于化解这笔不良，蒋学良信心很足，因为300余亩的30年的山林承包经营权和山上的资产变现后足以偿还不良贷款。蒋学良对记者说，现在最直接凑效的是多方施压，迫使债务人自己想办法解决。同时，我们也做好了一场土地承包经营权流转攻坚战，不过走这条路是艰苦的，也是漫长的。
在谈及如何顺利实现这笔土地经营权流转时，蒋学良也有自己的担心：首先要债务人愿意流转，这是前提；同时找到买家，并且把他们凑合。其次，还要走“群众路线”，合同的变更，要经过有山林承包权的百姓同意，若村长说服不了老百姓，当地老百姓找麻烦，没有给新来的接受土地承包经营者吃一颗定心丸，流转同样实现不了。最令他困惑的是对于土地经营权的评估、流转，缺乏专营机构和组织运行体系，政府没有相应的职责，推动的积极性不是很大，而走法律途径，处置抵押物缺乏明确的法律依据，很难获得司法支持，凭银行单打独斗，这一难题可谓是任重道远。
“办法总比困难多，我们感到欣慰的是农村土地确权工作正在我县如火如荼地开展，国家对土地承包经营权抵押贷款的法律和制度正在逐步完善，我们期待着农村土地承包经营权流转能真正落地。”蒋学良最后说。
建议：审慎稳妥
十八届三中全会提出“稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营”等改革举措，2014年中央农村工作会议进一步明确要“落实集体所有权、稳定农户承包权、放活土地经营权”，近期，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》提出“坚持以改革为动力，充分发挥农民首创精神，鼓励创新，支持基层先行先试，靠改革破解发展难题”“稳步推进土地经营权抵押、担保试点，研究制定统一规范的实施办法，探索建立抵押资产处置机制”，中央一系列改革文件的出台为发展农村土地经营权流转抵押融资工作明确了政策方向。然而化解农村土地承包经营权抵押贷款所形成的不良，还有很长的一段路要走：
一是突破现行法律制约。由于受到法律制约，目前农村土地抵押权很难获得法律保障。《物权法》第184条、《担保法》第37条均规定，耕地、宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押。《农村土地承包法》规定“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，但没有土地承包经营权可以抵押。所以一旦发生贷款违约时，只能采取协调方式解决，对于抵押物的处置无法走司法拍卖程序。没有法律的认可和支持，农村土地抵押难以获得长久的生命力。

因此，针对农村土地抵押需要尽快完善和修订《物权法》《担保法》和《土地承包法》，明确农村土地承包经营权、宅基地使用抵押、转让以及抵押债权流转的权益，为农村土地抵押贷款和今后的土地证券化（最高层次的土地金融）提供法律支持。
二是完善土地流转市场。当前农村土地抵押贷款开展的最大障碍是农村土地确权工作尚未完成，土地权属不确定，难以为后续流转、抵押等行为开展提供保障。同时，目前农村土地经营权抵押贷款没有健全的土地承包经营权流转市场，银行在处置土地承包经营权抵押贷款时没有交易市场。这需要加快推进农村土地确权工作，完善农村土地权益评估和流转机制。围绕农村土地抵押业务的开展，逐步完善专营组织体系，包括专业的评估机构、抵押担保公司、土地抵押银行、农村土地流转平台等。
三是建立风险防范与保障机制。由于农业抵御自然灾害能力弱，加上农业保险覆盖率低、保障额不足、信贷保险尚未发展，一旦土地承包经营权抵押贷款出现不良时，成了银行一家独担的局面。而农村社会保障体系的不健全，土地纠纷甚至涉及到农民生存问题，对土地的处置可能引发社会风险，加大了抵押资产处置的难度。这一破局之策是需要农村抵押融资与担保、保证、信用、保险相结合，建立多层次的风险防范与保障机制，并探索建立大区域内或国家层面的风险基金和信贷风险援助机制。
四是加大政府扶持力度与农业支持政策。目前，国家和地方政府还没有专门针对农村土地抵押融资出台优惠政策，激励政策缺位。农村土地抵押融资的发展，需要协同推出支持专业大户、家庭农场和农民合作社等新型经营主体的相关政策，地方政府对土地抵押贷款税费进行减免。同时地方政府对投放土地抵押贷款业务的金融机构在税收上给予优惠，金融监管部门需要建立土地抵押贷款的激励机制，对银行在涉农贷款进行独立核定，在不良容忍度、核销政策及利率优惠方面给予差异化的政策引导。