贵阳楼市到底有没有泡沫

显示全部楼层 · 2021-1-8 11:55:36

贵阳楼市马上要变成第二个鄂尔多斯，贵阳楼市马上要崩盘，这些刺激的语言是最近一段时间里，媒体热衷报道的话题。究竟贵阳楼市有没有泡沫？笔者近日直接对去该城市房地产市场进行了研判。
如果说贵阳楼市有很大的泡沫，那一定是房价有很大的水分，虚高浮在水面，而且价格一直追涨，无论是一手市场或是二手市场。但贵阳楼市没有，这个城市的房价在省会城市里面相比，房价是超低的，城市均价也就在5000左右，相比一线城市的房价高位数只是一个零头。所以说贵阳楼市有泡沫，至少从价格上来说是立不住脚的。正如近日中国城乡经济研究所所长陈淮，在“2012中国地产发展高峰论坛”上直言：你对贵阳说崩盘，就像你对小孩说你要当心得糖尿病一样。
所谓房地产泡沫，美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格这样论述：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。
连续两年多的史上最严厉的房地产调控，确实对房价过快上涨起到了抑制作用。但房地产调控在这两年多持续中，对真正的刚性需求也受到了压制。居者有其屋，所以真正的刚性需求并不是政策能吓到的，总会在一段时间里爆发的，贵阳就是一个例证。
贵阳楼市的特征，房地产市场集中在几个超级大盘之间，分散的小打小闹楼盘相比其它城市来说要少得多。面积排名靠前的是花果园1830万方、中天未来方舟720万方等几个百万方以上的楼盘。
笔者实地考察了堪称中国当前单盘销售冠军的“花果园”，这个超级大盘规划面积为1830万平方米，其中商业、写字楼、星级酒店面积占到了400万平方米，而住宅面积是1230万平方米。对于一般的开发商而言，很难想象这样体量的楼盘，要销售多少年？但花果园的开发商宏立城集团在两年时间里已将近去化了住宅面积的一半销售量。如此巨大的销售业绩与房地产价格、营销手段、项目地理位置、社区交通配套、商业配套、环境配套等都是密不可分的。
花果园之所以销售一片火旺。首先区域位置是该楼盘的首要卖点，项目虽然超大，但楼盘就在市区，生活出行很方便。更为重要的是，在价格定位上花果园是面向普罗大众的，主打单价4300多。户型面积精炼，三房面积控制在89、112、123等几类户型上，总价得到了很好的控制。很好理解，对于一般的工薪阶层，首次购房入市，三十多万的总价，首付30%，也就是十几万，还是非常容易接受的，所以购房者蜂拥而上。
花果园楼盘也有两栋高价盘，面向天鹅湖的景观房，售价在8200，2012年底要交付使用，但由于定位出现偏差，还有相当数量的房源还在销售。所以价格的敏感性对于市场来说是尤为重要。
在当前房地产市场一片低迷之际，花果园营销打破了常规的坐销模式。销售团队有1500人组成，队伍声势浩大。其中销售中心的销售人员有400人，还有1000多人分散在贵州下面各地级、县级市，以及周边城市诸如重庆，深圳等地，此方式类似分销模式。通过以贵阳为主力客户，拉动周边城市的客户，把销售业绩不断推向新的高潮。如果没有这么强大的销售队伍，就难以到达每月销售一万套以上的业绩。
之所以说贵阳楼市没有泡沫。实际上贵阳的开发商盈利水平并不高，四五千元的房价，抛去地价、大小市政配套，小区配套、建安成本、财务成本以及税收等各项成本，每平方米盈利也就几百元。如果开发商地价拿得过高，开发过程成本控制不好，一不小心还会亏本。
笔者也不否认贵阳房地产市场推案量偏大的局面，再拿花果园来举证。花果园商业写字楼和星级酒店的规划面积偏多，对于这样一个起步不久的西南省会城市来说，在将来一段世界里很难去化如此大的商业面积。
可以这样衡量，一个城市经济繁荣与全球著名星级连锁酒店的进入有密不可分的关系。在贵阳，目前全球的连锁酒店也就这几家，如喜来登，凯宾斯基、珀尔曼、诺富特、华美达等、其余都是本地品牌的酒店，要在未来几年发展大量的国际性五星级酒店，还有花果园所谓的筹建六星级酒店还来日方长。
星级酒店的投资一定要与一个城市的经济发展节奏相吻合，与城市的产业结构相结合，而且是逐步引入，就拿长三角的苏州而言，虽然不是一个省会城市，但在苏州国际性星级酒店已是星罗密布，洲际、喜来登、凯宾斯基、万豪、香格里拉酒店、皇冠假日等酒店应有尽有，这完全与苏州目前的经济地位相匹配。
同样，在贵阳国际性机构与国内的大型企业引入目前还是有限，要发展相当数量的甲级写字楼就存在很大风险，一不小心就会大量空置，尽管贵阳出售型写字楼价格也不贵，价格区间7000-8000左右，但此类产品不是刚需产品，只是一个投资型产品，一旦空置，解套就很艰难。
媒体经常性是蛊惑人心，唯恐天下不乱。所谓贵阳“仿佛坐在了楼市崩盘的火药桶上”完全是无稽之谈。城市化进程在中国才50%还不到，尽管这两年对房地产调控受到了影响，但加快城市化进程这条路是不会改变的。西南的一颗璀璨明星--贵阳，她的房地产市场的起步比其它省会城市慢了一步，她也正在朝城市化进程在不断挺进。
一组贵阳花果园售楼现场的实景照片：