房价离房顶有多远?

显示全部楼层 · 2021-1-9 06:12:30

近日，官方公布了一组有关房价的数据，让很多对房价有切肤之痛的人唏嘘不已。数据显示，中国70个大中城市房价9月份再度“全线”上涨。其中，与2012年同月相比，作为楼市一线城市的北京、上海、广州、深圳领衔，涨幅超过20%。至此，中国70个大中城市房价同比上涨城市数量已连续3个月保持在69个的高位。伴随着房价的滋长，一线城市出现了更多的“一房难求”，市面上出现了越来越多的“日光盘”，不断有郊区地块楼面价创新高的新闻，城中心一个个新地王也不断喧嚣尘上，楼市供需失衡明显加剧，甚至造成了恐慌性抢购。
现在，北京六环外房价已破两万，在北京买套房已经绝非易事。月薪1万的白领，即使不吃不喝，一年也就买到5平方米的房子，还得住到六环去，还得面临各种配套不足、交通不便和睡眠不足等一系列麻烦事。或许有房的人很难想象，那些一线城市的各种“漂”们对房价蹿升是怎样的愤怒和绝望。
与以往不同的是，面对如此炽热的楼市，一再调控的遏制措施并未如期而至。房产税扩容、土地供给、长效机制等手段在此时显得异常“平静”，习惯了暴风骤雨节奏的楼市调控在三中全会前出现了少见的平静。
此前，为了调控不断上涨的房价，国家实施的调控政策的严厉程度很可能创下世界之最。但中国一线城市房价上涨之猛同样处在全球的“领跑”之列。政府所向无敌的行政力似乎在房价上总是力不从心，上届政府“促使房价合理回归”的高调承诺也逐渐黯淡。回顾近几年的房地产调控政策，限购、限贷、限价、房产税试点、二手房征20%个人所得税等组合拳频出，力度已经不小。为何调控效果与百姓预期仍相差甚远？还总让“任大炮”等人的看涨预言一次次言中？
我看这根上的原因还是在于政策习惯在“头疼医头脚痛医脚”的模式里打转，房价问题应该不光是房地产市场的问题，部分城市房价上涨明显，是众多社会问题的集中表现，其背后的原因是复杂而多面的。
首先肯定还是市场供求关系的问题没有解决。过去面对房价的上涨我们总会归咎于炒房，但自从2011年新“国八条”实施之后，全国49个城市实施了限购政策，从而抑制了投机投资性需求。但限购、限贷的城市房价仍在上涨，可见此轮房价上涨中投机投资性需求已经不再是主要推手，从供求关系方面看，此轮房价上涨很大程度上是因为市场供应难以满足刚需的增长。
从需求角度看，大城市人口聚集规模较大，特别是年轻人增长比较快。每年一线城市流入人口50万左右，基本就会有15万至20万套的新增住宅需求，加上本地改善型需求，于是每年的实际需求会在20万套以上，而大城市一年住宅新增供应只有10万至15万套左右，所以有供不应求的状况。以北京为例，常住人口中20至39岁的青年人占比达到六成多，这还不算以年轻人为主的外来务工人群。与此同时，受房价预期影响，近一年来，购房年龄更趋于年轻化。而供应方面呢？北京、上海两个每年常住人口增幅最大的直辖市，到8月份新开工面积竟然会有接近10%的负增长。这与近几年大城市人口增长多、拆迁难度增大、住宅用地计划完成比例偏低有直接的关系，供不应求成为房价猛涨的源动力。
之所以房价涨幅最高的是一线大城市，正是因为这些城市的需求最大。另一方面，一线城市涨幅高也是区域、城市发展不均衡的必然表现。目前，大量刚性购房需求集中于北、上、广、深这样的大城市，这样的高端人才和劳动力聚集的城市，必然造成住宅供应压力极大。城市“摊大饼”式扩张模式也让各种城市病在房价问题下不断恶化，城市中心的聚集效应更加突出，房价涨幅也加快向周边传导，让大饼上的每个“葱花”都变得异常金贵。还有规划中产业和居住分离的模式，造就了一座座“睡城”，不仅给城市增加了交通负担更浪费了土地。这对下一步新型城镇化的发展过程中，如何更多更好地发展次中心城市，科学发展城市群，提出了紧迫的挑战。解决好人口过度集中问题，城市均衡发展，摒弃产业或居住分离的单一开发模式，搭配好产业用地与居住用地的供应，建设宜居宜业的新城，这应该是解决一线城市房价奇高的根本出路。
如果房子仅仅可以解决居住问题那就简单多了。但事实上，房子解决的不仅是居住问题，还捆绑了多种社会功能。例如毕业生要落户口需要住房，外地人要办工作居住证需要住房，孩子想上个好学校，还是需要相应的住房，所以在各大城市，学区房价格上涨最快。我们都知道国外很多人都习惯租房住，但我国租房管理相关制度还不完善，人们租房找不到安定感，还要和房东、中介斗智斗勇，让很多人还是不愿意租房而热衷于买房。这就使本应是先租后买的住房梯级消费变成了必须买房的需求，进一步推高了刚需的刚性。
另外，房子还有一种特殊性，那就是财富属性。在货币资产保值增值渠道少、实体经济发展减速等情形下，人们把对居住条件的改善与私人财富累积的需求叠加在一起，买房愿望自然特别迫切，盈余资金必然会选择风险较低的楼市。
这方面更深层次的背景是在美国玩命量化宽松影响下带来的通货膨胀。受美国货币政策影响，我国也在跟着它多印钞票，但美金是硬通货，全球人民在帮着稀释，我们还无法得到这种待遇，多印的钞票必然带来通胀。控制通胀减少流动性的最好方法自然是让资金尽快固化成砖头、混凝土，从而减少对民生物价的冲击，这也与市场的需求相吻合。在宏观经济尚未明显好转之前，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的使命就不会被放弃。因此，此轮房价的上升符合宏观经济及其政策面的需求，这么看来房价不涨似乎就有点逆天了。
此外，房地产经济也与我国的土地供给制度深度捆绑，难解难分。地方财政各种资金需求都对土地收益依赖过大。这就造就了房价高企的最大基石——高额的土地出让金成本。如果开发用地的供应量不足且价格持续上升，房价又怎么能降呢？
很多人都想到了房产税，以为这玩意可以立竿见影降低房价，事实上税费制度的效果很难在短时期内传导到房价抑制的过程之中。由于对购房需求的甄别效果较差，相应的财税政策非但不能完全解决房价问题，反而容易误伤刚需群体。如果征房产税让中国普通中产阶级家庭蒙受较大损失，它的负面效应一定会达到政治层级，中国解决高房价的过程就会演变成新问题出现的过程。
从以上诸多方面去看，此轮房价的上涨似乎是“合情合理”，难以抗拒。人们都在抬头仰望，不知道房价离房顶还有多远。不过谁都知道总不可能一直涨下去，盛极而衰的道理已经在几年前的股市上成了血淋淋的教训，在目前情况下，如果保持房价上涨预期，资金仍会源源不断流入房地产，银行建好防火墙，一步步解了套，土地财政可以继续饮鸩止渴，无断炊之忧，老百姓可以击鼓传花，自己玩嗨了……也没准等值钱的土地卖得差不多了之后，突然来个半夜鸡叫，那时又是谁人哭，谁人笑呢？

《新富力》第49期卷首谢强著