百城房价连跌三月 救市效果为啥没现?

显示全部楼层 · 2021-2-27 09:24:46

8月1日发布的7月份百城房价指数显示，全国100个城市新建住宅平均价格为10835元/平方米，环比6月下跌0.81%，这也是继5月、6月以来的第3个月持续下跌。从涨跌城市个数看，100个城市中76个城市环比下跌，仅24个城市环比上涨。
面对全国楼市的整体“量价齐跌”现象，各地方政府开始坐不住了，纷纷解开对房地产调控的限制，希望冀此能够让楼市得以快速复苏。截至目前，在全国46个限购城市中，已经有31个城市在限购方面有不同程度的松动，占比超过60%。
但令人奇怪的是，尽管各地纷纷给楼市松绑，在经过几天的“小高潮”之后，房屋成交量和价格并没有出现预期上涨的迹像。以杭州为例，透明售房网公开资料显示，从7月28日放松限购开始，经过几天的“小高潮”后，8月1日和8月2日分别售出新房258套与261套，基本回到了限购松绑前的水平。
所以，有业内专家提醒，今后楼市调控应侧重区间调控，综合房价、库存、投资等多元化指标。如果房价跌幅不超过30%，库存没超过10个月，投资也没有大幅下滑，那么政府还是不要急于救市，应采取中性的金融和财政政策为妥。那么为何会出现地方政府积极救市，而房地产市场却仍然不给力呢？
首先，2013年房价大涨，成交猛增，严重透支了未来的需求。所以今年以来，房地产企业的销售业绩都不尽人意。上半年大多数房企销售金额仍然同比下滑，而能够完成全年销售业绩指标的企业仅为少数。在重点监测的23家公布销售目标的房企中，平均完成率为40.3%，其中4家房企完成不足三分之一。
相比之下，恒大地产、万科、中海地产三家标杆品牌房企完成目标了的50%，目前完成目标40%以上的企业有12家。鉴于今年上半年房地产企业整体经济业绩不理想，预计下半年房企只能降价促销，以价换量的办法，来提振业绩和回笼资金。所以尽管地方政府解禁，房企也只能通过降价来跑量。
再者，近年来，由于房地产业的兴旺发达，房价的不断攀升，使得大量的资金流向房地产投资领域，逐步扭转了我国商品房供不应求的局面，目前各地库存积压严重，房地产业的产能过剩问题尤为突出。上半年，我国商品住房销售面积为42487万平方米，同比下降了7.8%，销售额也同比下降9.2%；而待售面积则增至35917平方米，同比增加了25%。住宅施工面积也同比增长8.3%。房地产市场已从原来的卖方市场向买方市场转变。
以个案为例，截至7月底，宁波市区可售商品住房4.86万套、660万平方米，可售面积较年初增加31%。按照商品住房可售量与2013年月均成交量比较计算消化周期，宁波市区商品住房平均消化周期超过20个月。即使不算增量房产的入市，如此大的库存积压，也难使房价不跌。
其三，地方政府松绑，银行不放贷，房地产也难以复苏，目前银行在个人房贷方面收紧的趋势更加明显。笔者认为，一方面资金来源紧张才是难以降低贷款门槛的根本问题。随着市场上大小信贷融资公司的加入，互联网金融产品的吸金，银行资金来源已被严重分流。另一方面银行贷款限制放宽可能性很小，从控制金融风险的角度考虑，降低贷款首付，实现优惠利率，意味着金融风险增大，从目前全国房地产市场情况看，这样的放宽不太可能；
最后，面对全国百城房价连续下跌的大趋势，一些潜在的购房者也开始处于观望状态。投资投机者已经开始明白房地产暴利时代已经过去，而刚性需求者则认为，地方政府放松对房地产市场的限购令，是为了避免让房地产硬着陆，而在当前全国房价目前下跌趋势已经明显的情况下，选择观望，等待时机，必定是明智的选择。出于买涨不买跌的心理，很多购房者是不会现在匆忙入市的。
地方政府即使放松限购令也拯救不了低迷的楼市，很多城市的房价已经涨了10多年，一直没有经过像样的调整，而现在国内的房地产市场正步入去投资化、去杠杆化、去产能化的周期之中。在这期间，任何外力的作用最多只能迟滞这个进程的发展，而不能改变房地产市场回归理性的大趋势。

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百城房价连跌三月救市效果为啥没现?